2012年土地估价师理论方法之标准宗地制度研究.docVIP

2012年土地估价师理论方法之标准宗地制度研究 标准宗地制度概念 所谓标准宗地制度系指在一定范围内，选定一宗具有代表性的宗地，由估价人员定期估计其公正客观的地价并加以公布，作为衡量周边土地价格的基准的制度。 建立标准宗地制度的客观必要性为：地价需有衡量标杆，以保证地价估计较为公正客观;地价需有序发展，以建立健康的地价秩序;需反映地价高低层次，以保证民众税赋公平;需估计土地价格，以满足各种不同的需求(如银行抵押贷款、课征地价税、增值税、遗产税、法院拍卖土地、公司资产评估。工业用地出售、国有土地租售、土地交换等)。 标准宗地的选定原则要考虑标准宗地的多功能性，其具体原则有：代表性、显著性、恒久性和均匀性。标准宗地选定以后，应即查估其价格，常用方法有买卖实例比较法(每宗标准宗地应有3-5宗的买卖实例来估计)、分配法(地价是从房地产交易价格中扣除建筑物价格后得到)。土地残余法(从房地产收益中扣除建筑物收益后得到土地收益，再将土地收益还原为价格)。每一标准宗地应由2名估价师估价，若估计的价格有相当差距则再交由第三位估价师来估计，以提高估价的公信力。 建立标准宗地制度之后，可以应用标准宗地价格资料比较周边土地价格，使地价查估更为公正客观且易于掌握;以标准宗地掌握地价高低层次，使地价高低差别合理;以标准地价设定路线价，能迅速估计沿线每宗土地地价;以标准宗地价格编制地价指数，