某地产项目定位策划报告4.ppt

- 本资料来自 - 中国经济回升的基础还不够牢固，内力依然不足。预计呈 “根号型”增长。 本资料来自 深圳2010年成交量预测：—新房可售量少，销售量受压制 深莞惠一体化，珠三角市场大融合 深港一体化：提升深圳的全球竞争力 政府对区域的定位视角：综合服务功能拓展区，环境配套逐步升级 为什么深圳市场豪宅销售如此火爆？ 对客户而言：豪宅项目整体保值增值能力更高。在市场上升期上涨幅度高于普通商品住宅，在逆市抗跌能力更强。 1、09年深圳市场大平面豪宅产品的市场表现： 全市范围内150-170平米大平面，200-270平米别墅受到市场追捧，实现了 较高的开盘率和较快的销售速度； 关内大平面豪宅总价集中在500-800万，关外大平面豪宅总价集中在200-500万，可以实现较快的走量和较高的价值实现； 关内别墅型豪宅总价集中在2000-2500万，关外别墅型豪宅总价集中在900-1500万，可以实现较快的走量和较高的价值实现；2、深圳09年平面及别墅豪宅市场整体销售率及价格都非常理想，主要是因为 深圳客户购买力强，人生阶段已经进入豪宅消费的周期。 豪宅产品供应相对稀缺。 在市场波动情况下，高品质的豪宅抗风险能力强。 在通胀预期和人民币升值预期的情况下，豪宅进可投资，退可享受自主，备 受青睐。 ——如果有土地机会，豪宅市场是机会市场。 1.4-2.0容积率下，别墅与高层混搭型产品规划逐步成为市场主流 国际视野财富新贵的崛起 招商观园平面产品 ——“招商澜园升级版” 观谰项目距离市民中心16公里，比曦城还近1公里，曦城现在的价格是独栋7万，联排6万。曦城受广深高速噪音影响很大，而且小区内没有湖泊的资源。 与一线城市的到中央别墅区的距离来看，观澜项目的地理位置极其理想！难怪李嘉诚早在07年就抢滩占领地块隔壁的盈峰翠邸项目。 稀缺的地段、稀缺的山水资源，低容积率的规划和限高24米已经决定了观澜项目非常适合打造近郊低密度山水资源型豪宅。片区多个高端项目的联动，辅以周边高尔夫、自然山湖的配套，也决定了未来该片区将是一个纯粹的豪宅区。 进则天下， 退则田园！ Never Before， Never After ！ 观澜项目还拥有区隔区域内竞争的其它措施 本项目市场占位策略选择 国际视野财富新贵的崛起 案名建议2：金地·塞纳河畔：名称系统延展 本项目地块形貌，状似法国塞纳河畔，左岸、右岸和香榭丽舍大街在本地块上找到天然的对应。金地·塞纳河畔，自然衍生出两个子品牌，即左岸和右岸。以香榭丽舍大街为界，临湖而居。 溯源：浪漫巴黎的象征——塞纳河 塞纳河（La seine 法文）名称来源： 塞纳河的河源，距巴黎东南275公里。在一片海拔470多米的石灰岩丘陵地带，一个狭窄山谷里有一条小溪，沿溪而上有一个山洞。洞里有一尊女神雕像，她白衣素裹，半躺半卧，手里捧着水瓶，嘴角挂着微笑，神色安详，姿态优美。小溪就从这位女神的背后悄悄流出来。显而易见，塞纳河是以泉水为源的。当地的高卢人传说，这位女神名塞纳，是一位降水女神，塞纳河就以她的名字为名。 法国人将塞纳河河岸分左右称呼，即左岸和右岸 。 左岸的魅力在于它的热烈和丰富，诗歌、哲学、贵族化、咖啡馆、艺术、清谈……数不清的画廊、放映老片子的小电影院。在左岸散步，从你身边匆匆而过的不是教授就是学者。 右岸的影响在于它的实际和隆重。在右岸，走路时注意不要踩别人的脚———那十有八九是一双蹬着高级皮鞋的银行家的脚! 巴黎的历史，巴黎的文化，巴黎的艺术，巴黎的富庶，巴黎的傲慢，巴黎的浪漫，巴黎的潇洒，在这条河两岸洋洋洒洒，酣畅淋漓。 观澜项目价格定位较投资评审时上调基于以下三个方面：1、市场竞争项目参考均价较投资评审时有一定提高，比如曦城去年9月联排在4.5-5.5万左右，现在已经是6万以上。2、竞争对手基本情况已经明朗，本项目差异化的高端配套、高档的品质在区域内全面领先。3、高端客户访谈客户的预期 本项目入市点不到4万的均价与现在市场上其它项目比还是比较理性的。（二线联排及叠加赠送2层地下室） 09年年底到10年2月，由于政策频出、两会在即，市场观望情绪较重，同时由于大部分项目销售以存量为主，暂停对外推广，因此上门和进线量出现了比较明显的下滑；3月，随着两会的结束，政策性影响逐渐减弱，市场观望情绪逐渐消失，市场预期良好，因此项目上门和进线量也都出现了不同呈度的增长。 并恢复至09年平均水平。 棠樾平均每周上门进线量：09年VS本周 上门80批进线75个VS上门125批进线101个 由于观湖园在2010年1季度大部分时间都是封盘，因此