物业管理经管第10章 写字楼物业经营管理.pptVIP

注册物业管理师 物业经营管理 第十章 写字楼物业经营管理 考试大纲 （一）考试目的? ? 本部分的考试目的是测试应考人员对写字楼及写字楼物业管理、写字楼租赁管理、写字楼安全与风险管理，写字楼物业管理企业选择与评价方法的熟悉程度，以及对写字楼物业经营管理的能力和知识水平。? ? （二）考试基本要求? ? 掌握：写字楼租金确定与调整的方法和特点，写字楼经营管理绩效评价的指标与方法。? ? 熟悉：写字楼的特点，写字楼物业管理的工作模式和管理内容，写字楼租户选择的方法，写字楼的租约制定，写字楼物业管理企业的选择标准。? ? 了解：影响写字楼分类的因素，写字楼管理的策略，写字楼安全与风险管理。? ? （三）要点说明? ? 1．写字楼分类及其类型等级划分的因素? ? 2．写字楼物业管理的常规目标? ? 3．写字楼物业管理的工作内容? ? 4．写字楼租户选择过程中考虑的主要因素? ? 5．影响写字楼的租金水平的因素? ? 6．写字楼物业管理工作评价的内容? ? 7．写字楼物业经营管理绩效评价指标体系的构成 第十章 写字楼物业经营管理 第一节 写字楼及写字楼物业管理 第二节 写字楼租赁管理 第三节 写字楼安全与风险管理 第四节 写字楼物业管理企业的选择与评价 第一节 写字楼及写字楼物业管理 一、写字楼物业的特点 二、影响写字楼分类的因素 三、写字楼物业管理的目标 四、写字楼物业管理的工作模式 五、写字楼物业管理的内容 六、写字楼管理中的策略 一、写字楼物业的特点 写字楼物业的特点： 1．所处区位好，规模大 2．多为现代化的高层建筑 3．功能齐全、配套设施完善 4．多由专业物业管理企业管理 5．保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键 二、影响写字楼分类的因素 (1)单纯型写字楼：以办公做为惟一用途 (2)商住型写字楼：办公为主，兼顾居住 (3)综合型写字楼：办公为主，兼顾其他 (1)甲级写字楼 (2)乙级写字楼 (3)丙级写字楼 （前面的课程里有过讲述） 二、影响写字楼分类的因素 1、位置：其他大厦的集中地 2、交通方便性：方便快捷的公共交通。 3．声望或形象 4．建筑形式 5．大堂 6．电梯：提高效率 7．走廊：艺术装饰 8．写字楼室内空间布置：从满足新租户的需求 9．为租户提供的服务：保安、看管等 10．建筑设备系统：动力、空调等 11．物业管理水平 12．租户类型 三、写字楼物业管理的目标 (一)宏观目标 (二)常规目标 (三)微观目标 (一)宏观目标 写字楼可以是一个国家的标志性建筑。 通过物业管理充分发挥写字楼的形象性作用可以被称为写字楼物业管理的宏观目标 (二)常规目标 1、经营目标：收益部分使用率最大化。 2、管理目标：物业资产保值率和升值率最大化 3、服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。 (三)微观目标（九个方面） 基础管理 房屋管理与维修养护 共用设备管理 共用设施管理 保安及车辆管理 环境卫生管理 绿地管理 精神文明建设和管理效益 四、写字楼物业管理的工作模式 重点：租户对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用本物业。 中心：满足当前租户的需要并吸引未来的新租户。 四、写字楼物业管理的工作模式 1．物业发展目标：这是物业的市场定位。 2．物业管理目标 3．租户管理 4．租务市场管理 5．租赁期间管理 6．人事管理 7．建筑物管理 8．财务管理 9．经营状况评估 五、写字楼物业管理的内容 制定管理计划 物业市场营销 制定租金收取办法 物业维修养护 安全保卫 协调业主与租户的关系 组织与控制等 1．写字楼物业市场营销 对于中低档写字楼物业选择网络和报纸、电视、广播来进行宣传。 物业管理师带领有兴趣的人士前往“看楼” 一般取决于其对目前和未来所提供空间的满足感和所需支付费用的承受能力。 经验丰富的物业管理师在向潜在的租户展示、介绍物业的过程中，能清楚地从顾客的反应中知晓是否他已经初步决定承租物业，及时进行引导，并尽可能用大众化的语言回答顾客的提问。 2．制定租金收取办法 租金收取办法要尽量考虑到租户的方便 在制定租金收取办法的过程中，物业管理师通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠 租金收取方式和时间的选择亦很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间 提倡主动的收租服务，通过电话、信件甚至亲临访问来提醒租户按时交纳租金，并让租户了解租金收取的程序。 对于租户主动交纳租金的行动，要表示感谢和鼓励。 3．协调与业主和租户的关系 及时对话和沟通是建立业主、物业管理师和租户三方之间良好关系的关键。 建立三方经常沟通的渠道 业主与租户也可以建立起直接的联系渠道。 4．组织与控制 能否实现预期的物业管