物业管理师考试辅导《物业管理基本制度与政策》.docVIP

『学习改变人生·做成功物业管理人！』 第 PAGE 1页，共 NUMPAGES 4页 中国物业教育网　 第一章 概述 第一节 物业管理的概念 1、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 业主和专业公司之间是委托服务合同关系； 物业管理的基础是物业服务合同； 物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定； 物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目，也可供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。 2、范围：《物业管理条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动；既包括城市，也涵盖乡村。 3、物业管理具有市场化特征。 物业活动应遵循市场原则。 非市场性的房屋管理不属于物业管理。 4、物业管理的特征：市场化，专业化，社会化。 第二节我国物业管理的产生与发展 1、物业管理起源于19世纪60年代的英国。奥克维娅*希尔女士。 20世纪初，美国成立了第一个行业协会，芝加哥建筑管理人协会。 2、1949年后，国家对城市房地产确立了实行国有化的政策。 建国后的五十多年中，公有住宅的总量经历了一个由小到大、再由大到小的过程。 改革开放后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。 3、城镇住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和制度。主要包括：城镇住宅建设投资方式，住房分配方式，住房管理方式，住房消费方式，住房交换关系等方面。 4、改革开方前的城镇住房制度主要呈现三个特征：一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。 5、住房商品化制度 （1）建立并扶持商品房市场。1978年后，房地产领域三项改革：一是城镇住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地产生产方式改革。 方针：统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。 （2）城镇住房制度改革 1979年，开始实行向居民售房的试点。 1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。 1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。同时，提出经济适用房建设方针政和政策。国家通过工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励买房，全面实现了住房商品化秩序。 6、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市各企业管理公司挂牌成立。 7、1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》。 8、2000年，中国物业管理协会成立。截止到2005年底，我国物业管理企业总数已超过3万家，从业人员突破300万。 9、物业管理在社会经济中的地位与作用。 （1）实施物业管理有利于促进经济增长。 （2）有利于提高人民群众居住质量。 （3）有利于增加就业。 （4）有利于维护社区稳定。 （5）有利于推动房地产业的良性发展。 第三节 物业管理制度的历史沿革 1、现阶段政府在规范物业管理活动中的必要性和现实性 （1）我国当前仍处于经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用； （2）物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预； （3）普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。 2、〈条例〉颁布前的物业管理制度建设 主要有以下特点：一是借鉴性，借鉴新、港等先进经验；二是过渡性，渐进式方法改革；三是针对性，针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。 （1）〈城市新建住宅小区管理办法〉，1994年3月23日颁布。是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。 （2）物业管理服务考评标准 建设部颁发——《全国优秀管理住宅小区标准》，《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》。 （3）物业管理从业人员培训合格上岗制度 1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》，内容包括： 第一，关于物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上