绿城业务转型分析.ppt

1.走进绿城 2.信托事件 3.宏观环境 4.微观环境 5.总结、建议 企业架构 公司重组上市后的股权结构图 董事及高级管理层 杭州桂花城 温州鹿城广场 杭州留庄 长沙青竹园 多元化经营模式 “财务危机”传闻推陈出新，绿城不“淡定”了 绿城自海航收购风波之后，在2011年9月21日再次出现了“调查门 ”风波，银监会下发通知，要求信托公司上报关于信托公司与绿城集团及其关联企业开展房地产信托业务的情况。9月22日绿城中国股价暴跌16%，降至两年多来的低位。绿城事件只是房地产行业危机的一个缩影，曾经前途一片大好的房地产行业也迎来了其严峻的“寒冬”。 房地产信托 （压死骆驼的最后一根稻草？） 房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。 中国信托行业协会的数据显示，截至2011年二季度末，房地产信托业务额为6051.91亿元，较去年同期的3153.63亿元增加2898.28亿元，增幅达到91.9%。现在，监管部门开始清查信托产品，监管力度进一步增强，信托融资变得艰难，房地产企业的资金链将变得更加紧张。如果楼市调控政策和信贷政策保持不变，接下来的时间里，资金实力将直接影响开发商的生死存亡。 政治、法律分析 （一）、国家土地限制 土地=500亩 必须经国务院国务院批准。 这样控制了房地产商的土地使用资源，控制房地产商的供应量。 （二）、套房房贷首付比例提高至60%； “国八条”明确，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 （三）、对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税 政策还规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 （四）、本地2套房和外地1套房家庭将停购； 对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 （五）、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套级以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。暂时购买第三套住房。 （六）、保障性住房： 政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。 经济环境分析 中国的房地产市场是一个典型的政策市场，房地产业的迅速崛起很大程度上得益于相关政策的“保驾护航”。房改政策、住房商品化政策和银行信贷政策推动楼市起步和成长。同时，房地产市场受政策特别是银行信贷政策的影响也越发显著。2007年9月央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)，要求各商业银行严格执行“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的规定。从2007年底至2008年底，楼市低迷、量价齐跌导致房企回款大幅减少，资金链条面临巨大压力，房地产市场进入调整期。 绿城内部经济效益分析 负债情况： 绿城2011年半年报显示，截至2011年6月30日，共有贷款346亿元人民币，在信托融资方面，绿城半年报显示，截至2011年6月30日，信托负债49.84亿元，信托相关衍生工具余额2.71亿元，共计52.56亿元。 销售情况： 2011年上半年，与绿城112亿元的收入相比，借款却高达346多亿元，同时一年内到期的高达135亿元。上半年末资产余额为1260.63亿元,负债余额为1105.68亿元，资产负债率高达87.7%。 股票情况： 绿城受银监会调查 股价大跌16% 竞争对手的分析 龙湖是绿城唯一的竞争对手 龙湖地产有限公司，创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块经过十几年的潜心发展，截至2009年12月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛等10个城市。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。龙湖的两个优势，一是企