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揭开商业地产神秘的面纱 大裕投资 陈志华 2009-04 莆田 目标 商业地产与商业、地产的关系和差异 商业地产成为资本关注的秘密 从投资者角度来理解商业地产运作 商业地产全程运作的一些关键工具 实战模拟：爱琴湾项目全程策划 案例一 关于商业地产 什么是商业地产？ 商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施、临时居住、办公用途的房地产形式。 按照业态大致可以划分为六种：零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产、商品批发商业地产、居住以及办公用商业地产。 按照消费行为划分又可划分为消费型商业地产，服务型商业地产，体验型商业地产。 从投资者角度来看商业地产 商业地产开发的五个利润密码 3-更有操作经验的外脑 商家评估一个项目是否有经营前途，取决于三个方面： 项目定位、市场支撑、商业业态定位 项目设施的规划设计是否满足商家的专业需求 从回报的角度，是否具备与商家资源整合的专业化管理标准 聘请外脑是个流行，不过要需要学会辨别。 案例六 商业地产投资者在关注什么？ 2004年初，香江家居广场 2004年底，项目奠基，正式叫做中心城 2005年，明确定位，确定为生态型体验式购物中心 2006年底，封顶 2007年4月开业，完成股权并购，实现回报，获得现金流4.75亿，并保留50%的股权。 展 示 孔雀不开屏？ 老虎不发威？ 掌握必要的商业地产策划工作 做一份实效商业地产调研 差异化研究获得模糊地位 把握风险与效益的平衡获得精准定位 做一份实效商业地产调研 宏观环境 区域市场 经济数据 消费市场 差异化研究获得模糊定位 竞争对手 合作伙伴 目标消费者 投资意向者 把握风险与效益的平衡获得精准定位 精准定位不只一个 多套方案供投资者决策 实战模拟 爱琴湾商业地产项目策划 背景资料： 海西开发是热点，湄洲湾南岸已经成为石化基地，北岸的货运、火电也成定局，新近开工的妈祖文化城注定成为政治文化中心。 海资源是稀缺资源，如何利用好海洋资源，为投资者谋取利益，并促进城市繁荣呢？ 目标 第一阶段：开展有效的调研，并开展差异化研究，提出调研报告，论证爱琴湾可以建设成为体验型商业地产。 第二阶段：继续深入进行差异化研究，并把握风险与效益，提出定位方案。 如何帮助投资者实现回报 我们的外脑应该长成什么样？ 铜锣湾集团是一家专业性大型零售企业，被称为中国摩尔(MALL)业态的奠基人， MALL大潮又在国内催生了一个新的产业“商业地产”。“铜锣湾百货”是一家大型专业性商业策划和商业管理型公司，以商业策划和商业管理输出为目标，走商业托管和连锁扩张之路。从1998年至今，铜锣湾飞速向外扩张，前后进入20个省、49个城市，目前百货和MALL共拥有57个商业网点。 铜锣湾集团总裁陈智 　　平均每周约有一整天的时间消耗在离开或者飞往深圳的飞机上；频繁穿梭于北京、大连、沈阳、西安等国内大城市，铜锣湾集团董事长陈智在全国开设了一个接一个的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（购物中心）。 　　祖籍广东湛江的陈智是最早来深圳淘金的人之一。1990年陈智辞去深圳工业品贸易集团的“铁饭碗”，在罗湖开出一家100多平方米的服装店，专门经营梦特娇、金利来等国外名牌服装，开始了创业之路。1994年陈智投身电器经营，并颇有创意地提出“国际电器城”概念。陈智1996年决定大胆引入一种在美国被称为ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的多元化购物模式。目前，铜锣湾在全国各地有45个大型购物中心，总营业面积达500万平方米，员工超过3万人。 大连铜锣湾-大事记 　　2004年7月18日，大连铜锣湾百货正式开业； 　　2004年8月，铜锣湾在大连独创的“老公寄存处”被大连人所知晓； 　　2005年4月起，铜锣湾百货开始陆续拖欠部分业主的货款； 　　2005年年末，铜锣湾百货营业额大幅下滑； 　　2006年1月20日前后，因为拖欠了大半年的货款，业主们集体闹事要求铜锣湾还款； 　　2月17日，因为拖欠巨额电费，大连市电业局中山区分局正式向铜锣湾百货下达停电通知书； 　　2月23日，铜锣湾百货员工突然收到“放假”通知； 　　2月27日8时，铜锣湾卖场几乎全部断电，一张“暂不营业”的告知书被贴在铜锣湾门前； 　　2月27日9时许，对停电毫不知情的柜台业主们被迫自行撤柜，先后赶来的近百名业主们开始围攻大连铜锣湾百货的管理层要求追讨所欠货款； 　　2月28日，业主们已围攻铜锣湾百货的管理层超过24小时，部分业主强行抱走铜锣湾百货的办公电脑，铜锣湾的卖场一片混乱； 　　2月28日下午，“本店因电力设备故障维修中，暂时歇业，望广大顾客周知”的通知贴出，铜锣湾百货大门紧闭，门前只剩下收破烂者在忙碌…… 按照业主与大连铜锣湾百货签订的联营合约，铜锣湾百货收银台负