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房地产行业营业税 主讲:王大祥 征税范围　苏地税发【1999】131号 所称房地产业，是指转让境内土地使用权和销售我省境内不动产的业务。 转让土地使用权，是指士地使用者有偿转让土地使用权的行为。 销售不动产，是指不动产产权人有偿转让不动产所有权的行为，包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 不动产所占土地的使用权随同不动产一并转让的行为比照为销售不动产。 　　　建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。包括： 　　　⑴房屋：住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商业用房等； 　　　⑵烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、水库、井等； 　　　 ⑶设备安装工程（不包括机械设备本身）：支柱、水塔、水池、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。 　　　其他土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。 　下列行为也属于房地产业营业税的征税范围： 　（一）有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为； 　（二）单位将不动产无偿赠与他人的行为； 　　注：对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。（国税函[1995]156号） 　（三）以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人（以下简称出资方）共同立项建造不动产，并与出资方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得分得的不动产所有权的行为； 　（四）以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人（以下简称出地方）共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得的不动产所占土地使用权的行为； （五）投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为； （六）在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为；（既转让在建工程） （七）接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为；（受托“代建”） （八）房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为；（集资建房） （九）土地使用者之间相互交换土地使用权的行为； （十）不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为； （十一）士地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为； （十二）因城市建设需要拆迁，而以其他房屋偿还给（或安置）被拆迁单位和个人的行为；拆迁补助） （十三）虽尚未到政府有关部门办理士地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给他人，并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为； 　　　（十四）以投资入股名义转让上地的使用权或不动产的所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为； 　　　（十五）以不动产所有权或土地使用权投资，取得接受投资方的股权后，又将该项股权转让的行为。　自2003年1月1日起，对转让股权行为不征收营业税 财税[2002]191号 。 纳税义务人 发生房地产业应税行为的单位和个人，为房地产业营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应按照税收法律、法规、规章的规定，办理税务登记或注册税务登记，并履行纳税义务。 纳税人从事房地产业务，其应纳营业税的所属税目及适用税率，按照《中华人民共和国营业税暂行条例》所附的《营业税税目税率表》执行。 营业额（销售额） 房地产业营业税的营业额为纳税人发生房地产业应税行为从对方取得的全部价款和价外费用。 价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 关于纳税人销售不动产退回的有关征税问题  　　 纳税人在销售不动产过程中发生“销货退回”行为，经主管税务机关核准，可将退付款项直接冲减当期应纳营业税的营业额。但不能冲抵其他应税项目的计税营业额。 苏地税发［1998］46号 下列代收的款项不包括在销售额中 1、住房维修基金 国税发[2004]69号 2、据苏地税政一[2000]218号《关于房地产业的几个营业税问题的通知》（2000年9月29日）第一条“关于房地产开发单位代收费用的征税问题”： 　　（1）房地产开发单位代收的各种费用按营业税细则规定，原则上都应按价外费用同经营的应税项目一并征收营业税。但对符合苏财税[97]55号和苏财税[98]