中国房地产评估中存在的问题及对策研究.DOCVIP

财税会计 Fina ncia l Accounting · 2011 年 第 11 期（下）总第 385 期 中 外 企 业 家 中国房地产评估中存在的问题及对策研究 韩 静 （浙江工业职业技术学院， 浙江 绍兴 312000 ） 摘 要： 房地产交易错综复杂， 中国房地产估价方面的不足越来越明显。 通过对中国与国外房地产评估行业的发展历 程、 从业制度、 评估方法、 评估技术、 评估报告认可度以及执业风险的比较， 寻找中国房地产评估业所存在的问题， 并提出 了相应的建议。 关键词： 房地产评估； 问题； 对策 中图分类号： F29 文献标识码： A 文章编号： 1000- 8772 （2011 22- 0086- 02 ） 前言 近年来， 中国房地产行业快速发展， 与房地产有关的交易如 贷款、 租赁、 保险、 投资决策等， 另外， 随着城市化的 二手房买卖、 拆迁、 补偿越来越普遍。同 进程， 中国房地产用地大量的征用、 时，房地产交易发生的法律纠纷也越来越多。而寻找纠纷的核 心就是由于委托方对房地产估价存在疑惑。随之，房地产评估 作为一个新兴的行业在国家的支持下快速发展起来。房地产评 估师的考试制度和资格认证制度为房地产评估行业的发展奠定 了坚实的法律基础， 发展到目前， 中国房地产估价市场从数量上 看， 全国已经有 3.7 万人取得房地产估价师职业资格， 其中注册 房地产估价机构也近 5000- 6000 家。 尽管 职业的达到 3.3 万人， 房地产估价行业得以迅速发展， 但是房地产交易错综复杂， 中国 房地产估价方面的不足越来越明显。 总之， 房地产估价行业处于 婴幼儿阶段， 存在着许多问题。 一、 中国房地产评估业的问题 鉴于国外如美国、 德国、 英国、 日本等国的房地产评估行业 历史发展之久， 处于较成熟阶段， 对中国的房地产评估行业有很 从业制度、 评 大的借鉴意义。通过对中国与这些国家发展历程、 估方法、 评估技术、 评估报告认可度以及执业风险的比较， 寻找 中国评估业所存在的问题。 （一 国外房地产评估业得发展 ） 德国、 英国、 日本房地产评估业发展历程较长， 国外如美国、 已经有了比较完善的法律体系。比如， 美国在 1989 年颁布的 《不 动产评估改革》 日本在 1963 年颁布的 、 《不动产鉴定评价法》 德 、 国的 《土地评价法》 、 《联邦建设法》 、 《土地整理法》 。这些法律对 房地产估价中不同的交易类型都提出了相应的指导建议。 在从业制度方面， 国外对估价师在学历方面、 相关评估工作 经验、 考试科目、 后续的教育培训方面要求很高。 例如， 美国对加 入房地产评估师协会的条件是①具有 5 年资产评估工作经历; ②具有 4 年制以上的大学学历;③参加资产评估专业培训约 400 小时， 培训内容主要有职业道德等 11 门课程。④取得证书后每 年还需继续常驻教育 30、 小时。 40 从评估技术来看，美国的评估软件如将地理信息系统 GIS 收稿日期： 2011- 09- 18 （Geographic Iinformation System， 简称 GIS 应用到计算机辅助批 ） 量评估法 （Computer- Assisted MassAppraisal， 简称 CAMA 、 ） 德国 的评估软件如房地产抵押贷款评估软件和房地产基金评估软件 通过对实时数据的整理， 丰富了评估数据库， 评估人员大大缩减 分析， 从而提 了搜集信息的过程， 可以从容地进行数据的对比、 高了评估报告的整体质量。 从评估方法来看，国外的评估理论与方法已经是非常完善 了。在房地产评估方法中， 国际上上通用的方法是成本法、 市场 法和收益法。 在三种方法发展的基础上， 结合其比较先进的评估 技术提出了更多的房地产评估方法。如国外提出的从理论到实 践方面都是比较可行， 认可度较高， 评估结论比较科学的的路线 价估价法。 从评估报告认可度和执业风险来看， 国外房地产评估行业 严格的从业制度、 先进的评估技术以及 依托于完善的评估机构、 各种评估方法的灵活运用， 评估报告的质量得到一定的保证， 评 估结论的法律纠纷也比较少。另外，国外房地产评估行业的完 专业能力、 善， 还体现在职业道德方面， 对职业道德从一般原则、 执业行为、 行业责任、 客户关系等方面做出了具体规定。一旦违 背职业道德， 房地产评估师将会除名， 违约的成本较高。 因此， 房 地产估价师的地位比较高， 相应的执业风险也比较低。 （二 中国房地产评估业存在问题 ） 1.房地产估价方面的法律体系不健全。中国房地产评估业 的发展始于改革开放之后，发展历史较短。