土地使用权价值评估案例.DOCVIP

土地使用权价值评估案例 上海新江湾城D1地块土地价值评估 评估结果报告及案例分析 武汉大学 经济与管理学院 财管二班 杨涛 2010302360303 一、评估项目名称：上海新江湾城D1地块 项目评估报告 ? 二、委托评估方：某房地产开发商 ? 三、评估目的：本次评估的目的是为准备 投标面积为59254 m２地块的某房地产开发 商做投标报价的参考 ? 评估基准日：2007年6月21日 ? 评估日期：２００７年６月２１日 四、评估基准日：2007年6月21日 ? 五、评估日期：２００７年６月２１日 六、地价定义：评估对象地块被淞沪路、 殷行路、政澄路和国晓路围合而成，地块 形状方正，植被已铲平成净地，生态环境 良好。宗地使用面积为59254 m２土地用地 性质为住宅用地，国有土地使用权法定最 高使用年限为50年。 3 七、估价依据 a有关法律法规 b有关技术标准 c（三）其他资料其他资料 1、《上海市土地利用总体规划》 2、《上海市土地资源》 3、委托方提供的有关资料 八、估价原则 1.坚持全面考察，综合分析的原则； 2.坚持客观、公正、科学、依法、诚信的原则； 3.遵循合法原则； 4.替代原则； 5.估价时点原则。 九、估价方法 评估人员再认真分析所掌握的资料，并进 行了实地勘察和必要的调查之后，根据评 估标的物的土点及实际情况，此次评估采 用假设开发法和基准地价系数修正法。假 设开发法：是预测估价对象开发完成后的 价值和正常开发成本、税费和利润，然后 将开发完成后的价值减去正常开发成本、 税费和利润从而求取估价对象价值的方法。 基准地价系数修正法： 十、所用公式： 1、假设开发发的基本公式为：待开发房地 产价值=开发完成后房地产价值-开发成本管理费用-投资利息-销售税费-投资者购买代 开发房地产应负担的税费 ? 2、基准地价系数修正法公式为：评估对象 宗地价格=评估对象宗地所对应的级别基准 地价*（1+/-评估对象宗地在n个因素条件下 的修正系数）*年期修正系数*交易时间修 正系数 十一、评估结果 评估人员根据国家有关房地产估价的规定， 按照估价程序、估价目的、采用科学适用 的估价方法，待估标的物的评估目的，遵 循房地产评估原则和程序，采用科学的评 估方法，结合评估人员的评估经验，在认 真分析现有资料的基础上，经过缜密、细 致的测算，确定该待估标的物在评估时点 ２００７年６月２１日的市场价值为7.18亿 元，大写人民币：柒亿壹仟捌佰万，评估 单价：12，117.33元，楼面地价为7， 十二、需要特殊说明的事项 （一）估价的前提条件和假设条件 ? 1、委估宗地来源合法、权属明确,并支付有 关税费。 ? 2、估价对象作为本报告评估设定用地，得 到最有效利用，并产生相应的土地收益。 ? 3、任何有关估价对象的运作方式、程序符 合国家和地方的有关法律、法规。 ? 4、委托方提供的资料属实。 十二、需要特殊说明的事项 （二）估价结果和估价报告的使用 ? 1、此项估价是在估价基准日2007年6月21 日，在评估设定土地开发程度下的土地使 用权市场价值，随着时间的推移或现状、 用途及规划的改变，委估宗地地价应作相 应的调整甚至作重新评估。 十二、需要特殊说明的事项 （三）资料来源说明 ? 1、土地利用状况等资料由委托方提供。 ? 2、土地区位条件、地产市场交易资料等评 估相关的资料由估价人员实地调查而得。 ? 3、估价人员根据国家有关法律、法规、估 价规程及地方有关地价评估技术标准，结 合委估宗地具体状况，确定估价原则、方 法及参数的选取。 十二、需要特殊说明的事项 （四）其他需要说明的事项 ? 1、委托方对所提供资料的真实性负责，估 价机构对所收集资料的准确性负责。 ? 2、本报告的全部或部分内容未经本公司同 意，不得发表于任何公开媒体上。 第二部分：估价对象描述及地价 影响因素分析 一、估价对象描述 ? 土地登记状况 ? 土地权利状况 ? 土地利用状况 二、地价影响因素分析 （一）一般因素 1、城市资源状况：地理位置、自然环境、 气候、水文、资源状况、行政区划 2、房地产制度与房地产市场状况：房地产制 度、房地产市场状况（A．上海市房地产市 场状况、B．杨浦区房地产市场状况） （二）区域因素 1、区域概况 2、交通条件 3、基础设施条件 4、环境条件 5、产业集聚状况 6、规则限制（ ：容积率：1.7，建筑密度： ≤25%，绿化率：≥35％，集中绿地率≥15％， 高层布置于西侧，限高40米） （三）个别因素