楼花按揭法律问题研究-法律专业论文.docxVIP

．v571153内容摘要 ．v571153 内容摘要 褛慈按攒霆整爨发这辍家移逡区广必瀛嚣赘一耱凝在建或拳建嚣羲魏囊熬痔 作为担保取得银行贷款的融资购楼方式。目前正在我国各地进行得如火如荼a越为 繁荣和发展我国房地产金融市场做出了巨大贡献，缎篡运作机理并没有得到清楚的 赛定。实务中已经产生了缀多海运，套鹣_j丕十分严鬟。本文逶避辩磺花装爨一鬈鞠 问题的研究，旨在为完善我国的楼花按揭法律制度，规范楼花按搦市场秩序做点贡 献， 本文分免下匿五令繇分研究了楼穗缓箍静法律阍题。 楼花按搦作为一种担岱}方式起源予焚美法上的Mortgage，所阻本文第一部分首 先探讨了Mortgage在英焚法上约含义：特定财产投攀j的转移；在馈务入不霞行馕务 辩重，债权入可戳确定醯取褥所有权；债务人享有通过照行债务丽赎黼担保物的权涮， 同时债权人熊有交还财产的义务。其次，就我国的楼诧按揭实践总继了其基本特征： 搂莅按援涉及两个会同三方娄事A；楼芯按撵魏耘黪蹙～转鬻德黢秘蓑；搂蕊蔽鹅 髭通过转让甥嫂权益而设定的～种担保方式；预售楼花灭失的风险应有开发商承 搬；楼花按揭的阶段性；楼诧按揭实现方式的特殊·陇。最后，分析了楼花按揭所牵 涉懿套令渡露关系，认荛粪菠戆楼茂接瓣法律关系哭楚鹣凑久与锻舒之阉豹按鹅袋 款关系，按搦当事人只有购房人(按揭人)与银行。 关于楼猿按揭的性质，豳内说法不～，所以在第二部分笔者曹媳篱要介绍了鑫 耱鼹焘，然嚣获法律梅或、淫源、意义簿三方瑟进季亍了论述之螽褥魄结论：楼藏按 揭的实质是t}=炀担保。其次，介绍了楼张按揭之所以成为一种流行的购楼方式，在 予其融资机制禽理，使参与的各方郝受藏鹱浅。解决了购房者资垒的不足；开发髓 谣戮及季西笺瓷金，努散投资风险；锻行获得丰浮幂lj润，并且开搦了投资市场。 第三部分酋先就目前的实际操作概述了楼花按搦设定的基本穰序和楼花按揭 贷教会嗣豹基本内容，茹以之攉为完善楼麓按掘预设豹熬挺。其次，尽管在接麓按 攒中，衩秘鹩证与只是债务人清偿债务的担保，并非怒～种真正的诚与，但为了防 止按揭人再次处分其被按揭权益，保护按搦权人债权的安全，防止第三人遭受损失， 所以就楼花按揭的公示问题进行了探讨。并且在后文就如何改进目前的公示方法提出了自己的建议。 所以就楼花按揭的公示问题进行了探讨。并且在后文就如何改进目前的公示方法提 出了自己的建议。 楼花按揭的性质，法律构成决定了楼花按揭当事人之间的内部效力：楼花按揭 所担保债权的范围；楼花按揭所及标的之范围；按揭人权利；按揭权人权利。楼花 按揭的公示决定了其对外的效力：按揭人、按揭权人都不得擅自处分被按揭权益， 其中着重论述了炒楼花的问题；按揭双方的债权人都无权对被按揭权益提起强制执 行之诉。 楼花梭揭贷款实践中，来自开发商的风险是确实存在的，实践也证明了这一点。 故楼花按揭贷款合同中一般都会要求开发商承担担保责任。由此开发商担保责任便 成了内地楼花按揭的一大特点。针对这一点本文认为可以从以下四个方面进行规 制：严格房地产市场准入制度；加强预售资金监管；建立开发商履约保证保险：设 立担保公司为购房人提供合格的担保人。其次，既然楼花在开发建设中一直在开发 商控制之下，那么实务中让按揭人就楼花毁损灭失进行投保是有失公平的，应该由 开发商投保。最后，本文就楼花按揭的立法完善提出了几点建议：物权法中制订统 一的让与担保制度；针对楼花按揭的特点，由国务院制订《楼花按揭贷款管理条例》 使楼花按揭实践有法可依，同时为法院审理有关纠纷提供法律依据。 II ABSTRAC’l’Mortgage，a ABSTRAC’l’ Mortgage，a way of purchasing house through circulating money with the bank and widely practised in developed countries and areas is characterized by providing what is purchased as the guarantee of the loan．At present，mortgage，performed thou静out Our country like a raging fire has made great contribution in promoting and developing the financial market of real estate industry．But its mechanism of operation hasn’t been clearly defined，therefore，a series ofproblems have risen．Some ofthem are in