万科：青年置业—青年群体住宅需求跟行为模式专题资料文档.ppt

青年群体住宅行为模式分析 行为一：吃饭 行为系列二：会客 行为系列三：使用电视 行为系列四：使用电脑 行为五：更衣 行为六：梳妆打扮 行为系列七：衣物家政 行为八：健身 行为九：养花草 行为十：养宠物 行为十一：收藏展示 青年群体住宅空间需求分析 一，面积及居室数需求 五，各居住空间需求 面积需求 青年人群对面积的选择（%） 细分青年人群对面积的选择（%） 北京 广州 面积需求 青年人群对对户型的选择（%） 居室数需求 细分青年人群对对户型的选择（%） 居室数需求 分区位青年人对住宅套型的需求 面积及居室数关系 按照得房率85%计算。 40M2以下：单身公寓 40-50M2：紧凑一居 50-60M2：紧凑二居、舒适一居 60-70M2：经济二居 70-80M2：舒适二居、超紧凑三居 80-90M2：紧凑三居、奢侈二居 青年人群对面积的选择（%） 青年人群对对户型的选择（%） 一核8户。 其中： 2户是85-90的紧凑三居 1户是70-80的超紧凑三居 2户是70-80的舒适二居 2户是60-70的经济二居 1户是50-60的舒适一居 面积、居室数之间的物理关系 房屋可变性需求 寻找数据： 目前此类人群的实际换房周期？ 首次置业的居住年限意愿（％） 细分人群首次置业的居住年限意愿（％） 房屋可变性需求 结合“青年人群首次置业居住年限“和“准备要小孩的年段分布”可以推断出，绝大部分青年群体生小孩的时间，是在该首次置业的房屋年限内。且小孩将在该住房内成长到一定年纪。 即是说，该住房将跨越该群体的生命周期，从青年之家到小太阳。 目前暂无数据表明有多大比例的人群会考虑因孩子长大而换房。 如果是选择50-60的一居或60-70的二居，换房周期可能会比较短。 能够满足住“6年以上”、跨越一定生命周期的，还是70-90的大二居、二居半、小三居比较合适。 青年人准备要小孩的年段分布 房屋可变性需求 如果选择二居，第二间房可能同时作为书房、客房、父母留宿的房间、预留儿童房、兴趣空间这5项，“多功能”使用。 其中，“书房”、“兴趣空间”这两项，允许第二间房和主卧的联系较紧密，不必通过公共空间而直接进入。 “客房”、“父母留宿”、“儿童房”，又要求此房间与主卧无彼此干扰。 主卧 书房 客厅 选二居的青年人群对第二间的使用选择（％） 房屋可变性需求 如果选择三居，其中一间一般是作为比较固定的书房。此时该书房与主卧的空间联系可以比较紧密。 另一间房往往作为客房，也可能作为兴趣工作室。 从某种意义而言，第三间房闲置率较高，是比较浪费的。 三居较二居而言，跨越生命周期的弹性更大。但90以下三居往往非常紧凑，舒适度不足。 主卧 书房 次卧 客厅 选三居的青年人群对第三间房的使用选择（％） 房屋可变性需求 1，选择2居，其中一间主卧，第二间房一般作为书房。 2，第二间房还需要准备客人留宿、父母小住，单人床可能就寝具的准备一般是单人床或沙发床。 3，如果父母来小住，那么书房就不能使用了？ 4，预计未来几年会生小孩。保姆带小孩，会占用原书房。孩子长稍大后，使用第二间房作为儿童房。若孩子更大，家庭可能换房。 5，有了孩子以后，书房怎么解决？ 6，有了孩子以后，可能出现的父母短期居住，在哪里解决（客厅搭床？）？ -----似乎“半间房”（一居半、二居半）最能协调房屋的弹性问题。这“半间“正常情况下能保持其半独立状态。有必要时又可以作为客房使用。这“半间”与主卧、客厅的空间关系应该有多种可能。（完全独立、灵活隔断。。。） 二人世界 跨越生命周期 思考 简言之：在讨论究竟供给多大面积的房屋给青年群体时，既要考虑到其当前状态下一人、二人的使用需求，又要提供其很快就会跨越生命周期的弹性可能。 北京 广州 魅力性空间 必要性空间 魅 力 值 逐 渐 增 强 房屋形态需求 房屋形态需求 对房屋形态有要求的： 包括复式、错层、挑空客厅三项。选择比例分别在33%、27%、26%左右。这表明非平层住宅对青年人群而言具有较大吸引力。 在定性阶段发现，部分青年人群认为“复式”住宅比较“洋气”，较平层住宅更显个性和活力。错层情况也很类似。 挑空客厅在资源紧张的小面积住宅中比较难以实现。且北京目前规定4.9米以上要计算2层面积。 对房屋灰空间有要求的： 包括露台、入户花园、阳光房三项。选择比例分别在26%、26%、18%左右。 其中，露台一般属于赠送面积，是房屋附加值，非普及资源。在高层住宅中设计类似空间一般都是利用各地计算建筑面积的方法，如深圳两层以上不算面积。但北京、广州均无此规定。 入户花园在南方一般是开敞式的，按照阳台计算一半面积。通过窗的设计，厅和入户花园之间有视线的沟通，将绿意引进室内。 入户花园在北方，一般都需要封闭。如果