商品房按揭纠纷中的若干诉讼问题研究-法律(民事诉讼法)专业论文.docxVIP

分类号 分类号 密级 UDC 叠为强搓七鎏 硕士学位论文 论文题目：查墨壁筮垫纠坌主鱼羞至竖鳖圈煮嗵究 指导教师姓名职务职 称、学位及单位地址： 妻查 垫撬 鱼壶鳗溘太鲎 申请学位级别： 亟±专业名称：造生塑查(壅麦堂堂剖 论文提交日期：2壁垒!生堡旦 旦论文答辩日期： 生旦 旦 答辩委员会主席：评阅人：—— 学位授予单位： 酉直亟洼太堂 年 月 日 内容提要商品房按揭是随着我国住房制度改革的深入而发展起来的一种新型 内容提要 商品房按揭是随着我国住房制度改革的深入而发展起来的一种新型 物权担保方式，它是英美法上的不动产按揭制度经由香港于20世纪90年 代引入我国内地并得到迅速发展的制度。目前在在各地商品房交易实务中 所运用的按揭可分为两种：楼花按揭和现楼按揭。现楼按揭视同抵押，相 对而言，运作较为规范并有较为完善的法律依据。但理论界和实务中对楼 花按揭的法律性质的认识尚未达成一致意见，且相关立法规范欠缺，导致 了楼花按揭在实践操作中混乱无序。当务之急是对楼花按揭进行法律规 范，以解决实践中不断发生的纠纷和防范因法律不健全而潜在的危险。 本文首先回顾了按揭制度在英国的起源和在香港的发展，明确了按揭 本义是一种转移财产权益的担保方式，楼花按揭直接来源于香港的公义式 按揭。并通过对我国楼花按揭现状的观察，分析了各方当事人的权利、义 务平衡机制，认为楼花按揭合同的规范相对完善但因缺乏法律保障使其效 力不确定，这正是造成实践中纠纷的根本原因之一。 在本文第二章中分析了在按揭纠纷中的各方当事人之间的法律关系， 按揭商品房买卖合同纠纷案件呈大量增长趋势。为此，最高人民法院做出 了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解 释实施后，人民法院及仲裁机构对此类案件审理有了依据。然而，对于按 揭纠纷中的当事入诉讼地位问题一直争论不休，特别是对于提供按揭贷款 的银行在商品房买卖合同纠纷案件中应居于何种诉讼地位以及其权益保 障问题，仍值得深入研究和探讨，本文在当事人诉讼地位上主要从按揭银 行诉讼地位方面进行论述。 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，通常涉及以下几个法律关 系：出卖入与买受人之间的商品房买卖关系；银行与买受人之间的借款关 系；银行与买受人之间的抵押担保关系；银行与出卖人之间的保证担保关 么 从法律角度分析，以上四个法律关系互相牵连又相对独立。银行与买 受人、出卖人就担保贷款合同发生纠纷，一般不涉及商品房买卖合同的履 行。但是，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，以支付购房款为 特定借款目的的担保贷款合同，就失去了继续履行的基础，并且，因商品 房买卖合同的标的物与抵押物是同一的，买卖合同标的物归属发生变更， 担保抵押物的所有权(归属权)也随之变更，从而影响到银行债权和抵押 担保抵押物的所有权(归属权)也随之变更，从而影响到银行债权和抵押 权的实现。因此，如何认识和确立银行在商品房按揭买卖合同纠纷中的诉 讼地位并有效保障各方合法权益，是处理此类案件的关键所在，有必要从 法理及实践上予以阐明。 在第三章中，文章通过审判实务总结分析了在房屋按揭合同纠纷中， 出现纠纷最多的就是开发商逾期办理房屋产权证而导致的违约，本文在按 揭合同纠纷中的有关诉讼时效问题方面主要从逾期办房产证违约金的诉 讼时效如何计算谈起，对当事人没有约定履行违约金的期限的情况下，如 何计算诉讼时效的问题，根据法理及现行法律关于诉讼时效的规定进行分 析并提出修改关于诉讼时效起算点规定的建议。 在第四章中，文章通过对国内外不动产案件管辖规定的论述，得出在 我国房屋按揭合同纠纷中应该实行不动产物权专属管辖和不动产债权任 意管辖制度更符合我们国家的实际情况。比如：购房者与银行之间的借款 纠纷，购房者与开发商之间的定金纠纷应该实行不动产债权任意管辖，而 购房者与开发商之间的权属纠纷以及按揭房屋的质量品质纠纷应该实行 不动产物权专属管辖。但是这里同时又产生另外一个问题，如前文所述， 法域外的国家和地区多将权利分为物权与债权，相应地，不动产权得亦分 为不动产物权与不动产债权，在不动产管辖上，这些国家与地区就以不动 产物权与债权进行划分。我们国家的民法通则并无物权与债权的划分，而 现行物权法也由于某种原因，没有对该管辖进行任何相关规定，因此我们 民诉法很难在实体法未为规定的情况下，自行规定不动产物权与不动产债 权管辖，因此这部分的内容还是有待实体法的完善后，再予以修改。 在本文最后一章中主要论述了当前按揭合同中各方当事人面临的法 律风险以及怎么防范该风险。 【关键词】 商品房按揭诉讼地位诉讼时效管辖 AbstractThe Abstract The commodity apartment mortgage is one kind of new real ri