远卓-朝阳公园1015-ly-行业分析导读（final).docVIP

朝阳公园开发经营公司 PAGE 6 行业分析报告导读（讨论稿） 重要说明：本报告研究的前提、目的、范围 背景、前提： 朝阳公园是北京在建面积最大的公园之一，由朝阳区政府作为投资主体，委托朝阳公园开发经营公司进行开发建设及经营管理的公园。作为公益性事业企业化经营的公园，这种模式目前在北京甚至全国都属于一种特殊模式，处于探索阶段。 朝阳公园地处北京发展最快的朝阳区，公园从地理位置上讲历史题材较缺乏，目前市区政府对朝阳公园的期望是：景观定位要以“绿色、生态”为基调，主要为北京市民以及境外在京工作人员服务的大型、新型城市综合公园； 目的： 通过对公园概念的理解、国际国内公园发展状况及北京市公园行业管理经营现状对公园开发经营公司的战略方向及管理模式进行借鉴指导 研究范围： 1、由于研究目的是直接指导朝阳公园经营开发公司的战略定位及朝阳公园的产品定位，本报告内容没有对公园行业的每个细分领域都展开，而仅就朝阳公园所属的城市公园进行深入分析、研究； 2、本研究成果仅提供战略定位所需的信息，针对性的公司战略、产品战略建议将会在本报告信息的基础上，提炼有效信息并经过充分的分析与讨论得出， 战略建议的思路与建议成果将在中期报告中集中体现； 研究说明： 本报告提出远卓的独立判断，所有在访谈、调查和研究中接收到的观点仅作为远卓重要参考依据，远卓并不受任何观点的完全引导。报告中的分析结论尽可能地采用数据论证，在缺乏数据的某些地方，远卓以参考内部访谈、行业专家与政府官员访谈、权威研究报告等信息，经远卓顾问小组内部讨论的方式而得出。 报告框架 一、概念、属性 （一）、城市公园主要指在城市市区及近郊区，以改善城市生态环境的公共绿地及供公众休憩、健身、进行文化娱乐和科学普及活动的场所； 初级功能： 改善城市生态环境； 为人们提供“绿色、生态”的休闲空间； 高级功能： 提高城市竞争力和城市形象； 伴随着城市环境的改善，人们可支配收入及闲暇时间的增加，科技发展以及受教育程度提高，公园趋于多样化，以满足人们深层次、多样化的需求； （二）、现代意义的城市公园是伴随工业化、城市化发展要求而产生并发展的： 产生之初是为了改善城市环境，满足人们对“绿色、生态”的需求，公园以公益性为主，开发商多为政府或社会公益性基金，基本没有经营理念，以简单维护为主，资金来源靠政府补贴； 随着城市生态改善，人们休闲时间增加、可支配收入增加、人们生活态度的转变及科技进步，城市公园呈多样化发展——包括类型多样化（多种类型的主题公园），公园产品的概念延展（服务深度的拓展），投资主体多样化，并开始出现大型、国际化以盈利为目标的公园开发经营商（如Disney,环球影城，英国的图索德集团等）； （三）、从国际范围看，城市公园突出表现为两种倾向：公益建造的公园、经营性建造的公园，通过对比分析可以看出： 公益性公园由政府或公益性基金出资，简单维护，政府通常依靠周边房地产升值获取收益，公园服务功能较为简单——绿地、水面、广场等简单景观，为居民提供简单活动场所，以低收费或不收费为主——代表：纽约中央公园（最早的城市公园）、金山公园（世界最大的城市公园）、海德公园等； 经营性公园目前发展很快，类型众多，以深层次客户需求的挖掘引导为开发经营商的工作，公园个体特色鲜明，理念一致；以企业运营的角度，追求收益，对客户较高收费——代表：奥兰多迪斯尼、七面旗帜等。 （四）、城市公园的典型共同特征如下： 1、与城市规划的相关性；2兼顾社会效益、环境效益、经济效益；3、公共场所、户外为主性——时间、季节影响；4、平台性（集成性）——产品范围扩大；5、很强地域辐射范围性的特征； 二、我国城市公园发展特点 （一）、我国城市公园的发展史： 我国城市公园的发展是伴随着中国近代历史的发展而发展的，从总体特点看与国际公园产生发展初期的特点类似——关键驱动因素：与城市化进程、城市环保意识增强、城市经济发展，人们休闲时间、收入的提高密切相关； （二）、我国公园的发展现状与发达国家相比较滞后。 目前总体看，我国城市公园仍以公益性为主,公园的投资建设以政府及相关公益性机构为主,服务较简单。 （三）、但未来发展的黄金时期已经到来 1、关键驱动因素发展较成熟——城市的发展（尤其是东部地区的大都市，如北京、上海、广州、深圳等，经济发展迅速）；人们休闲时间增加（三大黄金周以及双休日）；个人支付能力增加；WTO,国际交流的增加，对国外的环保意识、城市建设、公园建设的学习；外国一流公园经营商的进入将促进发展； 2、好的势头——表现：发达城市的公园发展迅速，开始出现比较优秀的公园经营商，形成了比较好的商业模式，并开始跨地域、跨行业发展。如深圳出