远卓-朝阳公园1016-zhs-中期报告建议导读（final).docVIP

朝阳公园开发经营公司 PAGE 15 中期报告建议方案导读 重要说明：本报告研究的前提、目的、范围 背景、前提： 朝阳公园是北京在建面积最大的公园之一，由朝阳区政府作为投资主体，委托朝阳公园开发经营公司进行开发建设及经营管理的公园。作为公益性事业企业化经营的公园，这种模式目前在北京甚至全国都属于一种特殊模式，处于探索阶段。 朝阳公园开发经营公司目前处于边开发边建设的阶段，目前公司应以朝阳公园未来经营模式、盈利模式为基础，规划建设朝阳公园——形成战略、经营资源，并逐步调整加强公园经营管理，优化公园的资源利用效率（经营）。因此作为开发经营公司的公司定位与朝阳公园的未来的公园定位密切相关，相辅相成。 目的： 在朝阳公园开发经营公司承担政府委托任务（开发、经营）的基础上，通过内外部分析，对朝阳公园开发经营公司商业模式、盈利模式进行研究建议，对公司的战略发展方向及管理模式进行借鉴指导。 研究及建议思路： 根据市场、竞争分析判断未来行业发展趋势，结合公园周边环境分析以公园经营及相关市场吸引力作为分析基础； 公司现有资源状况、竞争力水平是讨论基础，一定程度上可根据规划逐步改善； 战略先导并据此设计公司组织、运营系统及人力资源规划管理体系； 必须兼顾公司重要问题与需急迫解决的问题； 报告框架 一、公司战略态势分析和发展战略建议 （一）、行业研究与竞争格局分析；（略） （二）、公司内部资源/经营分析和管理诊断；（略） （三）、战略建议 朝阳公园开发经营公司未来3－5年战略发展目标： 在未来3年左右时间完成公园开发建设任务，公司逐步过渡为公园经营管理公司；（阶段性任务） 以国际时尚休闲文化活动场所为公园特色定位，以最优化公园资源利用效率为公司核心经营理念，将朝阳公园营造成为北京市甚至全国标志性现代城市公园。（持续性任务） 清晰划分朝阳公园开发建设与公园经营管理两条业务线，并理顺公司与区政府、公司内部管理管理是实现以上战略目标的前提。 明确与朝阳区政府的委托代理关系 应明确朝阳区政府作为委托方，委托朝阳公园开发公司在区政府的领导下，进行公园的开发建设，并在未来朝阳公园建设完毕后，委托朝阳公园开发经营公司进行经营管理。核心议题是明确这两阶段双方委托代理关系的责、权、利： 朝阳区政府作为委托方 责任、义务：（目前最主要的是资金问题） 负责公园地理范围内的拆迁工作（拆迁行政性指令、拆迁安置、拆迁带来的补偿资金等）； 承担公园建设资金的筹集任务，及时足额地通过公园开发经营公司进行建设投入； 在进入公园经营阶段后，对受托方遇到的，应由投资主体解决的关键问题提供支持； ——目前预计未来公园拆迁13.5亿元及需偿付历史负债5.1亿元，新增负债及利息偿付需要9.3亿元，共计27.9亿元，尚未加上未来建园资金XX亿元。目前能看到的区政府通过给予朝阳公园融资性项目、土地出让金返还、担保贷款筹集资金26.2亿元；未来仍有1.7+XX亿元需要政府支持。 权利： 对委托开发经营公司投资建设的朝阳公园享有所有权。（经估算，截至2002年8月，朝阳公园总资产15.68亿，朝阳区政府拥有权益资产12.05亿元，应承担公园建设债务3.63亿元。 拥有区政府认为必要的重大经营原则的决策权（如：公园性质定位——纯公益性事业或半公益性事业、绿色生态等环境要求、不允许以游乐场为定位等等）——建议朝阳公园开发经营公司能与区政府充分沟通，事先明确关键原则，争取经营空间，避免不确定性带来的损失。 公园重大事项管理权（需要细化、明确，也可以直接由主管的区领导负责，也可以通过建立规范董事会负责） 收益分配权利（应通过委托代理关系事先明确利益分配机制）； 朝阳公园开发经营公司作为受托方接受委托的责权利： 责任、义务： 在政府协调下完成园区内居民、企业拆迁工作； 在公园经营模式（区政府批准）指导下进行公园规划建设； 在市、区政府与公园共同明确的公园定位基础上，服务于客户，满足公园社会效益、环境效益； 权利： 开发建设环节，有为清晰委托关系，委托责任的基础上，对于公司支付的人工、管理费用等，从委托方获取补偿的权力； 经营环节，在委托关系清楚的基础上，在不违背委托方重大经营指导原则的基础上，拥有具体的公园经营权； 经营环节有根据事先商定的原则，取得补偿或取得一定收益的权力； 公司未来经营战略 公司经营战略应以经营模式的研究为基础，结合城市公园行业特点，我们认为公司的经营模式需要重点考虑两个方面： 明确公园定位，公园定位从整体上表现了公园的特色，对客户而言是号召力的体现，公园定位由客户定位及针对客户的功能服务定位共同影响决定。 公园行业投资较大，而且受地域特点、居民休闲时间、季节气候等因素影