房地产估价(第3章)房地产估价的原则与程序.pptVIP

《房地产估价》 第3章 房地产估价的原则与程序 3.1 房地产估价原则 3.2 房地产估价的程序 3.1 房地产估价原则 3.1.1 独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则，要求估价结果对各方估价利害关系人都是公平合理的价值。 3.1.2 合法原则 合法原则要求估价结果为在依法判定的估价对象状况下的价值，包括合法产权（如房屋属于单独所有还是共同所有，属于完全物权还是限制物权）、合法使用权（如用途、容积率、建筑密度、绿地率等是否符合城市规划要求）、合法处分权（如买卖、租赁、抵押等房地产处分行为是否符合法律规定）等方面。 3.1.3 价值时点原则 价值时点指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。由于房地产价格不断变化，不同时点的房地产对应的价值也会有所不同。 3.1 房地产估价原则 3.2.1 准备阶段 房地产估价准备阶段包括受理估价委托、确定估价基本事项、制定估价作业方案三项工作。 1. 受理估价委托 受理估价委托即估价需求方在与估价机构协商沟通的基础上，就估价事项达成一致意见，估价机构接受估价业务的行为。 2. 确定估价基本事项 估价基本事项包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型，其中估价目的一定程度上决定了价值时点及价值类型，是估价基本事项中最基本的一项。 3. 制定估价作业方案 制定估价作业方案的目的是为了保质、按时完成估价项目。一般而言，估价作业方案包括（1）估价工作内容，应包括拟采用的估价方法和估价技术路线，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等；（2）估价工作质量要求及保障措施；（3）估价作业步骤、时间进度和人员安排。估价作业方案应在对估价项目进行分析的基础上制定。 3.3 房地产估价业务委托合同范本 3.3 房地产估价业务委托合同范本 3.3 房地产估价业务委托合同范本 实践训练 卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案： 1. 估价的价值时点是（　）。 A.2002年4月25日 B.2002年5月25日 C.2002年7月25日考 D.2002年7月25日以后的某一天 2. 估价的价值范围应是（　）。 A.合同1规定的房款 B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10% C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70% D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费 讲授人：陈其权 《房地产估价》 比较法 收益法 成本法 假设开发法 目录 绪论 第1章 房地产价格 第2章 房地产估价的原则与程序 第3章 长期趋势法 土地价格评估和地价分摊 房地产估价报告 第4章 第5章 第6章 第7章 第8章 第9章 第10章 3.1.4 替代原则 遵循替代原则，要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值偏差应在合理范围内。 3.1.5 最高最佳利用原则 遵循最高最佳利用原则，要求估价结果应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值。估价对象的最高最佳利用状况，包括最佳的用途、规模和档次，并应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 3.1.6 谨慎原则 谨慎原则是房地产抵押价值评估中应当遵循的一项原则。 3.2 房地产估价的程序 图3-1 房地产估价流程图 3.2 房地产估价的程序 3.2 房地产估价的程序 3.2.2 实施阶段 1. 搜集估价所需资料 估价所需资料包括：○1反映估价对象区位、实物和权益状况的资料；○2估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料；○3对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；○4对房地产价格有普遍影响的资料。 2. 实地查勘估价对象 实地查勘是指负责某个估价项目的估价师亲自到该估价项目的估价对象现场，检查、观察估价对象的状况。 3. 选用估价方法进行测算 选用估价方法进行测算是房地产估价的核心阶段，这一阶段具体又包括分析、测算估价对象的价值两个步骤。 4. 确定估价结果 采用不同估价方法测算出的估价结果往往不同，