公寓大厦管理条例之案例分析.DOCVIP

公寓大廈管理條例之案例分析 土管一鄭雅汝 土管一林甄穎 土資一蔡杰廷 土測一胡湘綺 案例一 國志在公共樓梯間堆放雜物，甚至封閉了樓梯的安全門，讓其他人無法方便進出，萬一發生火災則後果不堪設想，為維持公共之安全，管委會出面規勸，當國志仍不加改善，應該如何處理? 解析 公寓大廈管理條例第十六條第二項規定「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」住戶違反前項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理，處以新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務，屆期不改善或不履行者，得連續處罰。 案例二 小甄家隔壁鄰居最近新買了一隻貴賓狗，但是這隻狗常常在她家門口或是樓梯間留下「黃金」，到了深夜入眠時分，咆嘯聲更是吵的讓人無法入睡，而且其鄰居住戶也不怎麼管教他的狗，讓部分相鄰之住戶們相當不滿，問小甄該如何捍衛她的生活品質？ 解析 公寓大廈管理條例第十六條第四項規定「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」依此來看，基本上是允許住戶在公寓大廈中飼養動物的，但是仍有限制。但是小甄的鄰居寵物已經明顯妨礙了公共衛生和公共安寧，對於身處於同一公寓大廈之各區分所有權人而言，可視住戶之間的意見而定，從規約約定禁止飼養之動物。 案例三 小明為了上學方便，在政大附近的公寓租了一間小套房，小明對於居住品質非常關心，希望能多了解自己的住所環境，請問小明能不能參與公寓的管理工作？ 解析 依公寓大廈管理條例第三條第八款之規定：「管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」故一般管理委員會之成員為住戶即可。住戶，依同條第十款定義：「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。。」因此，承租人屬於住戶毫無疑問，惟依第二十九條規定之：「主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」所以，只要區分所有權人會議同意，且不違反規約，承租人依法可以擔任管理委員。 案例四 小張所住之公寓大廈,其住於一樓之鄰居,日前想砌一面牆(矮牆)與外界區隔,是否合法，其他住戶權益是否有受損?且其主張目前大多數的公寓一樓,前面的空地幾乎都是一樓在使用,所以一樓也比較貴,則其是否享有一樓的空地有專用的排他使用和管理的權利? 解析 該空地果是屬於公有的空地，則是不是可以約定專用呢？依公寓大廈管理條例第七條規定，以下各款不得為約定專用部份：l.公寓大廈本身所占之地面。2.連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷 道、防火巷弄。3.公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。4.約定專用有違法令使用限制之規定者。5.其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。 由上述可知，經過區分所有權人會議的特別決議或訂定規約時，在不違反法令規定之原則下，可將公寓大廈部分外牆面及屋頂部分設定為約定專用部分，作為廣告物懸掛之用；也可以將臨接一樓庭院或部份停車場設定專用使用權予特定區分所有權人。也就是說如果是公用部分，則若未約定專用，則屬公共用地，則自然不可自己獨自加以使用而排除其他人之使用。且公寓大廈管理條例第五條規定；「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」，即住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。至於所提到的要圍外牆的行為，第一：一定是要經過區分所有權人會議之決議。第二：是在建築前最好向主管機關申請建築執照。如果有了這二項的動作，合法性上就比較沒有爭議了。 案例五 小夫父母所住之公寓因有多年歷史，已近老朽毀壞，亟思重新改建，惟有部分所有權人不表同意，此時於法有何解決之道？ 解析 依公寓大廈管理條例第十三條之規定：「公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有