2011年江苏南京商品房项目可行性分析报告(87p).doc

PAGE PAGE 68 项目可行性分析报告 2011年12月 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 【项目总论】 3 I. 报告说明 4 II. 总体评价 4 III. 技术经济指标 4 IV. 财务指标 5 V. 结论及建议 6 第一部分 项目分析 7 一、宗地区位 7 1、本项目宗地位置 7 2、本项目城市属性 7 3、本项目区域属性 9 二、宗地现状 12 1、四至分析 12 2、技术经济指标 12 3、宗地分析 13 4、宗地评价 13 三、宗地市政配套 14 1、市政机关 14 2、金融设施 14 3、商业设施 15 4、教育设施 15 5、医疗设施 16 6、娱乐休闲设施 16 7、交通设施 16 8、其他配套设施 17 四、宗地交通分析 17 1、宗地与外界连接道路 17 2、宗地内部交通条件 18 五、宗地价值分析 18 1、项目优势分析 18 2、项目劣势分析 18 3、项目机会点分析 18 4、项目威胁点分析 18 六、综述 18 第二部分 市场分析 20 一、宏观环境分析 20 1、中国当前宏观经济现状及其发展态势 20 2、新形势下居民投资新走势 28 3、南京城市定位及其相关政策分析 29 4、小结 39 二、中观市场分析 40 1、南京商品房市场整体供给状况分析 40 2、南京商品房市场整体需求状况分析 41 3、南京商品房市场整体价格分析 42 4、未来2-3年的市场走势预测 42 5、中观市场小结 45 三、分物业类型市场分析 46 1、住宅分析 46 2、商业市场分析 51 3、酒店市场分析 63 4、写字楼市场分析 71 第三部分 项目定位 82 一、项目定位策略 82 二、物业发展方向的确定 83 三、项目功能定位 84 四、项目目标客户定位 85 1、住宅目标客户定位 85 2、商业目标客户定位 86 3、酒店目标客户定位 86 五、项目开发主题定位 86 六、项目形象定位 87 七、住宅产品定位建议 88 八、案名建议 88 九、项目定位规划文化理念 90 第四部分 规划设计草案及发展建议 92 一、东地块规划初步建议 92 1、地块说明 92 2、规划示意图 92 二、西地块规划初步建议 96 1、地块说明 96 2、规划示意图 97 奥城国际酒店式公寓 97 三、物业发展建议 98 1、分物业类型发展建议 98 2、公建与配套系统设置建议 100 3、物业管理及安全管理系统 101 一、总体开发次序 104 1、对项目地块的整体分析 104 2、总体开发次序 104 3、首期位置选择的理由 104 二、入市时机的确定 104 第六部分 价格分析及其销售价格评估 106 一、本项目住宅销售均价评估 106 二、本项目商业销售均价评估 109 三、本项目酒店销售均价评估 111 第七部分 投资收益分析 113 一、 测算依据 113 二、三个规划方案对比分析 113 1、各方案经济指标 113 2、方案一、二、三财务对比分析 116 三、方案三财务指标测算 118 1、方案三成本的动态投入 118 2、项目收益分析 119 3、财务效益评价设定 121 4、盈亏平衡及敏感性分析 123 5、本项目投资分析 124 6、资金筹措与运用 125 第八部分 风险分析及结论 126 一、项目的风险点 126 1、政策性风险 126 2、市场风险 126 3、财务风险 126 二、综合评价 126 1、优势 126 2、劣势 126 三、结论与建议 127 第九部分 附件 128 一、本项目未来远景规划效果 128 二、本项目住宅产品初步定位规划 132 三、裕天企业简介 132 四、方案财务测算 133 1、方案一 133 2、方案二 139 3、方案三 145 【项目总论】 报告说明 经本部门对南京市房地产市场实地调研，现对位于南京市***项目开发进行投资可行性分析，以供投资决策时参考。 本