--9-中建北京国际港项目市场研究及营销策略报告79p.pptx

;;导言： 09年市场受到拉动经济增长、扩大内需、刚需先抑后扬、投资进场等等多方面原因影响，当年楼市一路狂飙，新房市场价格飙升、二手房市场价格屡创新高。大多数购房者认为房价“难以承受”。媒体甚至出现了“总理的话比不上总经理的话”这样的舆论。 为此，政府出台了一系列调控措施，旨在遏制过快上涨的房价，究竟是什么样的调控政策和手段？对市场产生了什么样的影响，后市前景发展如何？让我们由此展开分析——;; 抑制房价过快上涨 打击投机炒房 加快保障住房建设 促进房产市场平稳发展;抑制房价过快上涨;在这样的调控环境下，整体北京市场发生了什么样的变化？;2010年，北京居住类土地市场的发展可以分为三个阶段： ① 房地产新政出台前的1～3月，竞争激烈，众多央企、国企参与竞争； ② 房地产新政出台后的4～9月，楼面价及成交规模均呈现下滑趋势； 房地产二次新政出台后，10月居住类土地成交骤停，随后11月成交量回升，大部分为远郊土地，价格没有明显回升。;地块名称　;2010年1-8月北京市商品住宅供求走势图;;; 2010年5-10月份，北京商品住宅供应以60-90平方米和90-120平方米两个面积段最多，占比总和达到50%。 市场供应以满足刚性需求为主，大面积段的改善性需求占比相对较少，300平方米以上面积段供应量仅为2%。; 2010年5-10月份，北京商品住宅成交以60-90平方米和90-120平方米两个面积段最多，占比总和达到47%。 市场成交以满足刚性需求为主，大面积段的改善性需求占比相对较少。; 2010年5-10月份，北京商品住宅成交以1.2-.1.5万元单价段和1.5-2.0万元两个单价段较多，其占比总和达到48%。其次是2.0-2.5万元单价段，成交占比16%。 市场成交仍以中等价位住宅为主，高单价段成交占比相对较少。 ;;;;;11年市场预判—— 从09、10年的土地供应、以及10年持续攀升的开工量来看，预计明年市场供应量仍将保持大幅增长； 消费端在10年8-9月的小回暖之后短期内将趋于观望，预计11年全年消化量由于供应加剧及价格波动的预期，整体较10年增长10-15%，后续整体将逐步企稳； 价格也将随成交量的企稳，止跌回升至逐步保持稳定，回归理性发展水平。;;;腹地供销价及存量—腹地近160万方的潜在竞争;新里-西斯莱公馆—地铁上盖，45万平城市综合体 ; 该项目自4月底开盘销售以来，消化速度快，价格走势平稳，维持在18500元/平米左右； 9月实现较高成交单价，突破2万元，成交以少量联排及高层两居、三居产品为主； 地铁、综合商业中心及精装修是项目的主要卖点，户型面积控制较好，性价比较高； 客群为地缘性和城市外溢型各约占50%； 后续存量以联排为主。;保利茉莉公馆—近城地铁公寓; 项目消化速度非常快，“低价促销”是主要销售策略，在低单价、低总价的推盘形势下，一、二期均开盘售罄，三期产品与一、二期类似，总体户型设计优于新里西斯莱，开发商实力和地铁无缝连接是其主要卖点； 项目的成交均价呈小幅上扬趋势，涨幅在1.6-1.8%之间，且大户型成交价格略高于中小套型产品； 根据目前的推盘计划，10年年内即售罄； 成交客群的构成与新里西斯莱基本一致。 ;金地仰山—逸景洋房，低密住区;金地仰山—低价入市，小幅快跑;东亚马赛公馆—法式生活; 开盘以来成交均价不断上涨，11月达17500元/平米，但低于区域大多项目同期均价； 在售产品以两居为主，二居成交均价低于三居成交均价。;旭辉-紫郡——叠墅生活，高端居住; 10月份成交金额达到4.19亿元，11月份成交价格有所回落，11月份均价19074元/平米； 成交户型产品以三居为主，与周边项目相比户型较大。;首邑溪谷——产品类型丰富; 该项目自10月底开盘销售以来，消化速度较快，价格维持在24000元/平米左右； 成交户型以41-73平米loft为主； 地铁、商业配套、建筑风格及景观园林是项目的主要卖点，户型面积控制较好，性价比较高。;项目地址：大兴黄村卫星城，15#地 开发商 ：华润置地（北京）股份有限公司 均价: 待定 物业类别 ：住宅 建筑类型 ：联排别墅、小高层、花园洋房 总建筑面积：15万平米 占地面积:11万平米 容积率：1.27 总户数：283户 开盘时间： 2011年上半年 装修情况 ：毛坯 产品： 户型面积包括90 ㎡两居、200 ㎡—300 ㎡ 大户型，现为设计阶段。;报价：19500元/㎡ 总占地：70万平米 总建面：140万平米（含20万商业） 容积率：2.0 建筑形式： 高层、小高层，板塔结合 户型面积： 60㎡一居 20%