衡水市房地产市场分析.ppt

百货业态分析 项目名称 客群 经营模式 年营业额（亿元） 辐射范围 人流量 百货大楼 中高收入人群 联营扣率加保底，最低25000元/㎡/年 3 立足衡水市 辐射整个衡水地区 日均人流量 8000人左右 爱特购物中心 中高收入人群 联营扣率，平均23% 2 立足衡水市 辐射整个衡水地区 日均人流量 4000人左右 信发商厦 中低收入人群 自营 1.5 以市区人为主 借力衡百 辐射整个衡水地区 日均人流量 3000人左右 衡百国际 高收入人群 联营扣率 未满1年 立足衡水市 辐射整个衡水地区 人均人流量 1500人左右 客群、经营模式、辐射范围、人流量分析 衡百一家独大 收入差异引发客群差异较大，品牌号召力影响辐射区及客流 区域百货业态以联营扣率为主，保证项目品质稳定，加强消费群体归属感。 百货业态综述 特征 说明 大型商业集中分布于城市主干线 百货业态基本位于市中心最繁华地段，使购物与出行的易达性得到充分体现。为商业环境的可持续发展奠定良好基础 通过品牌差异定性商业档次 各百货商场之间同质化现象严重，目前通过品牌档次差异来分化消费群体，也有同质产品竞争 保持传统经营模式、经营状况稳定 目前消费人群各有归属，各商场在传统的经营模式下保持着稳定收入，但新的大型综合商业的出现或连锁商业的发端都将使收入情况随之变局 功能定位单一，平面布局混乱 以零售为主，缺少相关辅助业态。并且平面布局不合理，人流动线不清晰，降低客群购买欲望 客群以满足虚荣心为购物前提 商场购物人群特征明显，以在职公务员及社会地位相对较高者居多，因而“面子消费“成为百货业主要收入支柱 零售市场分析 体量、市场定位、功能定位分析 经济发展带动市场型商业体量增大； 市场定位以低端零售为主。 零售业态低端定位 项目名称 类型 建筑面积（㎡） 市场定位 功能定位 新大陆商街 商业街 4万 社区配套 购物、餐饮 浙江村平价市场 专业市场 1.5万 低端零售 日常生活市场 商贸中心服装街 商业街 近2万 低端零售 日常生活市场 项目名称 铺位面积划分（㎡） 租金（元/㎡/天） 新大陆商业街 40-60（少量） 120-190（主力） 200以上（少量） 0.5-1 浙江村商铺 10-20（主力） 20-30 30-40（少量） 0.8-2 浙江村底商 40-50（主力） 100-150 200-300（少量） 0.8-1.8 商贸中心商业街 20-40 40-80（主力） 120-150（少量） 1-3 零售市场铺位面积、租金分析 老旧商街铺位划分以小面积为主，租金较高，新商街以大铺为主，租金较低 通过对上述区域商街调研，目前浙江村与商贸街多以小铺位面积为主，多在10-50㎡之间，这与当时衡水的经济发展缓慢，投资与自用的能力不够有关； 新大陆商街的出现适应现有经济发展，承受较大铺位及购买能力的投资人、自用户日渐增多，由此可以看出衡水存在一定的大型铺位的需求。 零售市场分析 客群、经营模式、辐射范围、人流量 区域市场类商业以零售业为主，餐饮娱乐业态匮乏； 区域商业街多以日常生活用品为主且布局混乱； 区域商街多数硬件设备陈旧，没有明确主体，没有鲜明特色。 零售市场分析 项目名称 客群 经营模式 辐射范围 人流量 新大陆商街 中低收入人群 个体经营 市区人群 日均人流600人左右 浙江村平价市场 低收入人群 个体经营 市区人群 日均人流1500人左右 商贸中心服装街 低收入人群 个体经营 市区人群 日均人流1000人左右 客群均以中低收入人群为主，个体经营，管理落后 名称 商业特征 区位描述 经营模式 店面面积（㎡） 经营情况 租金价格（元/㎡/天） KAPPA 服装 人民路中段，衡水百货大楼附近 个体经营 60 一般 2.0 图书超市 娱乐 个体经营 20 一般 1.5 远大眼镜 百货 个体经营 30 一般 1.3 瑞士名表 百货 个体经营 100 良好 1.3 桃源饺子城 餐饮 个体经营 100 良好 1.3 大陆裕丰商业街 商业街 人民路西段 衡水百货大楼1km范围内 个体经营　 110 较差 1.3 柒牌西装 服装 中心街南段 衡水百货大楼附近 个体经营 100 一般 1.4 雨荷音乐酒楼 餐饮 个体经营 80 一般 1.3 天府足浴 休闲 个体经营 80 一般 1.2 橡果国际 直销 中心街北段 衡水百货大楼1km范围内 个体经营 30 较差 1.4 零售市场分析 市中心临街门店整体租金不高，整体经营状况一般 零售市场分析 社区配套型商业，住宅底层商铺，租金1.5-2元/㎡/天 马村 地块 零售市场分析 服装为主，电子配件、日用百货为辅，其他业态严重缺乏 零售市场铺位供应面积分析 特征 说明 中高档品牌单体商铺销售额不乐观 受面子消费的影响，品牌消费