阳江市上东新城项目可行性研究报告.docVIP

PAGE 1 阳江市上东新城项目可行性研究报告 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一部分 城市概况 2 一、 基本情况 2 二、 经济环境 8 第二部分 城市规划 8 一、 城市发展规划 8 二、 产业发展规划 10 第三部分 城市房地产市场分析 10 一、 城市影响力分析 10 二、 房地产市场发展阶段分析 13 三、 房地产市场发展潜力分析 15 四、 房地产市场发展趋势分析 18 五、 房地产市场发展风险分析 24 第四部分 项目环境调研分析 27 一、 项目概况 27 二、 项目周边环境 28 三、 项目交通条件 30 四、 周边配套调研 31 第五部分 房地产项目调研 32 一、 周边主要楼盘分布 32 二、 购房者来源分析 32 三、 周边主要项目调研 33 四、 重点个案分析 34 第六部分 本项目定位探讨 36 一、 项目属性 36 二、 项目定位探讨 37 第七部分 房地产市场调研总结 38 一、 SWOT分析 38 二、 调研总结 39 第八部分 投资收益分析 39 第一部分 城市概况 基本情况 城市概况 项 目 阳江市概况 地理位置 阳江，位于广东省西南沿海，地处广州与湛江之间，因漠阳江流经境内而得名。 陆路距广州247公里，距深圳350公里，距湛江230公里，距珠海160公里。 水路距香港143海里，距澳门129海里。 面积人口 阳江市总面积7813.4平方公里，其中丘陵面积占陆地总面积的26.03%，山地面积占42.73%，平原面积占22.17%。主城区江城区面积453平方米。 第六次全国人口普查数据显示：阳江市常住人口242.18万人，较2000年217万增长11.58%，年平均增长率1.1%。 江城区67.69万人，阳西县45.26万人，阳东县44.28万人，阳春市84.95万人。 行政区域 阳江是1988年2月经国务院批准设立的地级市，现辖阳春市（县级市）、 阳东县、 阳西县、江城区。 交通状况 公路：阳江已建成沈海、广湛高速公路。阳江港至云浮高速公路正在加快建设，将与在建的广州至广西梧州高速公路相连。2010年动工的广东西部沿海高速铁路，成为联结大珠三角、大西南的重要交通走廊。 港珠澳大桥的影响：已动工兴建的港珠澳大桥将使阳江至香港的陆路距离由原来的385公里缩短至231公里。 港口：阳江港是国家一类口岸，已建成6个万吨级以上码头，5万吨级码头2个，10万吨级货轮可以进出，并已开通了直达深圳、香港的集装箱定期航班，阳江港西岸可建20-30万吨级的多级别、多功能深水泊位，适宜发展临港工业和现代物流业。 城市产业 工业体系：阳江初步形成了以五金刀剪、特殊钢、食品加工、轻纺服装、机电建材和医药化工等支柱行业为主的工业体系。广东产业转移工业园的规划实施使工业主导地位不断增强。 阳江核电站：中国广东核电集团继大亚湾核电基地后在广东建设的第二个大型核电基地。 项目规划建设 6 台百万千瓦级或更大容量的核电机组，分两到三期建设，首期建设两台。主体工程于2007 年开工，首期两台机组 2012 年左右建成投入商业运行。阳江将成为广东未来重要的电力能源基地，为阳江经济社会发展提供充裕的能源保障。 商圈分析 人民广场商圈 人民广场商圈 大润发商圈 中心广场商圈 阳江市大型购物中心只有大润发一家，2010年开业，大润发位置较偏僻，但体量大，停车位充足，建有停车楼，停车便利，开业后对阳江市原有百货冲击很大。调研中发现，部分商场已闭门谢客或停业装修。百货商场有新一佳、乐宾、南大、建皇等、电器业态主要有苏宁、国美、美的、海尔等，同时在人民广场、中心广场周边分布着众多步行街。餐饮业态方面有肯德基、真功夫等品牌。 大润发所在的名扬国际广场于2010年1月份开业，其中大润发商业中心5万平方米，另外还有2.3万平方米潮流商业街，2万平方米休闲特区。共5层楼。一、二层是世界500强大润发的物业，以超市、餐饮、化妆品、儿童乐园为主；三层是中山状元坊的物业，以潮流时尚购物为主；四层是天堡的物业，主题为动漫娱乐；五层是金逸影城。 百丽广场是阳江市第一个三旧改造项目，为原松园宾馆旧址，目前处于整理地块阶段，项目占地1.18万㎡，建筑面积5.6万㎡，未来将引入百佳购物广场。 商圈 代表商家 照片 人民广场 新一佳 人民广场 乐宾百货 人民广场 新江数码广场 人民广场 百丽广场 （在建） 人民广场 步行街 人民广场 步行街 中心广场 南大百货 中心广场 中源购物广场 大润发 外立面 大润发 外立面 酒店市场 凤凰城 凤凰城 核电酒店