京御地产 淡市营销提案：20100609_大运河孔雀城_淡市营销.ppt

5. 本项目淡市营销思路方案 淡市营销原则 依据08年的回顾与总结，依据其他成功案例的借鉴以及自身经验的积累，可以看到： 价格对冲销量是淡市营销屡试不爽的营销王道，特价房、余房等大行其道，保留房、差异化房源产品大放异彩，抽奖、送物业、老业主带新返利、中介联动等等； 全员营销，要坚定全公司上下一心，众志成城共同面对淡市的信心； 百试不爽的老客户带新客户，刺激对老客户的奖励，以增加来人。 让地产的价格回归价值！? 营销行为将从‘吸引眼球’向‘关注购房者的真实感受’转变。 5. 本项目淡市营销思路方案 设立外战场、联合可以联合的外部资源展开联动销售。比如说“跨界营销”。中低端项目仍然可以根据自己的定位找到合适的跨界对象。将营销的战火像任何一个可以想象得到的渠道燃烧出去！ 淡市营销原则 赢在执行力！? 应该改坐销为行销，销售人员走出去，策划人员也应该走出去。 5.2 渠道推广 5.4 活动配合 市场认知 树立信心 良好预期 上门量 成交率 5.1案场包装 5.3 直效营销 5. 本项目淡市营销思路方案 淡市淡的是信心，淡的是预期，淡的是引导，因此面对淡市想要逆市而为就需要通过市场引导让客户对市场有一个较为客观而积极的认知，从而树立购买信心；从自身营销工作角度来讲，目前的问题在于上门量与成交率低，则可通过案场包装等一系列手段寻求解决或促进。 屡清问题 5.5 销售力提升 5. 本项目淡市营销思路方案 5.1 案场包装 区位图及行车路线图，并于沿途及园区内设置必要的路标/指示牌。 5.1.1 引客户—— 导视系统 多设路标/指示牌 沿途指示牌一方面可起到引导客户到场的作用，一方面也可起到项目宣传的作用。 5. 本项目淡市营销思路方案 5.1 案场包装 5.1.2 留客户 —— 温馨提示及围挡 道路两旁青草处， 建议放置温馨提示牌， 增加人文气息 异型围挡造型，美化社区动线。 5. 本项目淡市营销思路方案 5.1 案场包装 5.1.3 留客户 —— 生活气息营造 5. 本项目淡市营销思路方案 5.1 案场包装 增加餐饮小吃， 让客户尽可能多的时间留在 项目现场， 制造销售气氛及卖压 5.1.4 留客户 —— 现场服务及娱乐跟进 5. 本项目淡市营销思路方案 5.1 案场包装 1）着装仪表 2）行为规范 3）日常管理 4）奖惩制度 5）使用规定 5.1.5 留客户 —— 现场人员配备跟进 5.2 渠道推广 5.4 活动配合 市场认知 树立信心 良好预期 上门量 成交率 5.1案场包装 5.3 直效营销 5. 本项目淡市营销思路方案 屡清问题 5.5 销售力提升 5. 本项目淡市营销思路方案 5.2 推广渠道 根据08年经验及项目借鉴，采取短信及网络两大传播渠道进行推广。 媒体 网络 短信 报广 杂志 户外 路过 其他 巡展 朋介 合计 新浪 焦点 搜房 其他 北晚 北青 新京 精品 来电 6 5 3 0 124 1 5 0 0 0 0 1 1 0 6 152 比例 4% 3% 2% 0% 81% 1% 3% 0% 0% 0% 0% 1% 1% 0% 4% 100% 媒体 网络 短信 报广 杂志 户外 路过 其他 巡展 朋介 合计 新浪 焦点 搜房 其他 北晚 北青 新京 精品 来电 3 3 6 1 116 0 2 1 0 0 0 0 1 0 10 143 比例 2% 2% 4% 1% 81% 0% 1% 1% 0% 0% 0% 0% 1% 0% 7% 100% 5.17-5.23来电明细 5.10-5.16来电明细 媒体 网络 短信 报广 路过 杂志 户外 朋介 其他 合计 新浪 焦点 搜房 其他 北晚 北青 新京 精品 来访 3 2 1 5 35 3 3 0 0 23 1 0 47 5 128 比例 2% 2% 1% 4% 27% 2% 2% 0% 0% 18% 1% 0% 37% 4% 100% 媒体 网络 短信 报广 路过 杂志 户外 朋介 其他 合计 新浪 焦点 搜房 其他 北晚 北青 新京 精品 来访 1 1 2 0 40 0 0 0 0 27 4 1 31 2 109 比例 1% 1% 2% 0% 37% 0% 0% 0% 0% 25% 4% 1% 28% 2% 100% 5.17-5.23来访明细 5.10-5.16来访明细 每天监控推广渠道有效性，每周总结做数字对比分析，换算各渠道来电来访贡献率，及时根据具体情况调整渠道策略或以其他手段补足来电来访量需求，保证销售目标达成。 5.2.1 短信 PS.网络除广告外，还可配合软文撰写与发稿： 软文提纲参考： 第一期：理念引导 第二期：购房指南 第三期：价值挖掘 第四期：人文生活 5.