鞍山项目营销方案.docVIP

市场调研 鞍山市商业现状 片区商业现状 片区商业调查 片区商业总结 片区商业未来发展趋势 项目定位 功能定位 消费群定位 经营档次定位 业态规划定位 业态规划建议 形象定位 现场包装定位 招商推广 经营者市场分析 投资者市场分析 招商推广策略 各阶段推广策略 租赁策略 撇脂定价——即高价面世策略。撇脂定价可以获得较高的利润，能为项目建立某种质量形象。但是撇脂定价由于价格高，销售难度会加大，我们可以以此测试市场的接受程度与认识价值，再做相应的调整。 销售策略 分期分批推出，分次调价 树立项目的价格标杆，既在市场上迅速树立高端商铺的形象，也使本项目的其他商铺价格与标杆价格相比有一定差距，给客户一个较高价格的参照物，能够让客户对价格的敏感度有所下降，有利于商铺销售。 梯度价格体系 委托经营带租销售 “攻守兼备”策略 自营客户支付能力模拟（贷款年利率：6.12%） 以单铺面积80平方米、均价20000元/平方米为例，铺位总价为1600000万元来推算： 首期款50%：80万元 月供款（五成十年按揭）：9431元 其它费用: 装修费用3.2万元（以400元/平方米计算），流动资金按5万元计算； 加盟连锁商家，普通加盟费用一般为5-10万（以中间值7.5万元计算） 自营型客户至少要一次性支付97.7万元以上， 同时每月供款在9400元以上； 说明自营客户的资金实力必须要比较雄厚。 策略：采用返租模式，前三年租金一次性返还，即一次性返还38.4万（按投资回报率8%计算），冲抵首付，即自营者仅需首付80-38=42万 收益分析： 市场调研 （一）、宏观市场总结 1、整体情况（2005年） 第一产业完成56亿元，比上年增长8.8%；第二产业完成776亿元，增速高达18.4%；第三产业完成418亿元，增长14.8%。在经济快速增长的同时，全市经济综合实力显著增强； 全市工业生产始终在高位上平稳运行，实现了速度效益的同步提高；规模以上工业完成了增加值433亿元，比上年增长16%；实现产品销售收入1084.3亿元，比上年增长24.9%；实现工业利润125.7亿元，比上年增长1.1%； 2005年末，金融机构本外币合并存款余额903.14亿元，比年初增加110.55亿元，各项贷款余额461.12亿元，比年初增加34.99亿元。金融机构人民币各项存款余额881.71亿元； 固定资产投资始终保持强势增长。全年完成全社会固定资产投资314.5亿元，比上年增长45.8%。其中，城镇固定资产投资完成231.8亿元，比上年增长53.7%；农村固定资产投资完成82.7亿元，比上年增长27.5%。公有经济快于非公有经济； 建筑业全年完成增加值71亿元，比上年增长12.7%，建筑占地区生产总值比重5.7%。全市具有资质等级的建筑企业共签订工程合同额162亿元，比上年增长21.8%。实际施工的房屋建筑面积660万平方米，比上年增长20%； 05年，全市用于城市基础设施建设投资达3.9亿元。全年新扩建城市道路面积1.4万平方米，其中，柏油路面积7760平方米，人行道面积5169平方米。新扩建道路长度1000米，新建排水管渠6347米。全年共栽植乔灌木118.9万株，栽草坪8.9万平方米，栽植花卉323.4万株，城市绿化栽大树1.7万棵。新增绿地面积73.1公顷，绿化覆盖率达36.3%； 2005年，全市实际利用外商直接投资2.8亿美元，同比增长47.4%全年新批利用外资合同项目84个，比上年增长10.5%，合同直接利用外资8.5亿美元，比上年增长14.4%。其中500万美元以上合同直接利用外资项目36个，合同利用外资额6亿美元，占合同直接利用外资总额70.6%。外贸出口保持强劲增长； 旅游业发展态势良好，去年共接待国内旅游者770万人次，比上年增长12%，国内旅游收入53.2亿元，增长13%.接待国际旅游者6.8万人次,比上年增长16.6%,其中,外国人5.8万人次,比上年增长11.2%,港澳台1万人次,比上年增长59.5%； 随着全市国民经济的快速增长和城乡居民收入的不断增加，全市消费品市场规模不断扩大。2005年，全市实现社会消费品零售额221.5亿元，比上年增长13.7%餐饮业实现社会消费品零售额46.4亿元，比上年增长19.1%。批发零售贸易业完成169.8亿元，比上年增长12.5%； 全市居民消费份额总指数比上年上涨1.2个百分点。其中食品类、娱乐教育文化用品及服务类、居住类上涨幅度较大，分别上涨2.2%、2.7%和2.5%；烟酒及用品类、衣着类、交通和通讯类、医疗保健和个人用品类、家庭设备用品及维修服务价格均有不同层度下降； 2005年，全市供水总量46665万吨，比上年增长2.1%，日均供水127.