上海高力和义大道商业项目总体定位报告.pdfVIP

和义大道商业项目和义大道商业项目 定位报告 上海高力国际物业服务有限公司 Colliers International (Shanghai) 目录目录 • 宁波宏观环境分析 • 宁波商业发展环境分析 • 商家调查分析商家调查分析 • 宁波本地消费者需求分析 • 宁波外来消费者需求分析宁波外来消费者需求分析 • 常驻宁波外籍人士调查 •• 专家访谈专家访谈 • 可比性项目分析 •• 竞争性项目研究竞争性项目研究 • 项目分析 • 项目总体定位项目总体定位 • 项目主题 • 项目业态与布局方案项目业态与布局方案 • 建筑及景观建议 上海上海//宁波宏观经济数据比较宁波宏观经济数据比较 从2002年、2003年上海及宁波的主要宏观经济 数据来看，上海市作为长江三角洲地区的龙头， 依旧保持着极强的经济实力：其历年的国内生产 总值均领先宁波高达4000亿左右。 然而，从两地的人均可支配收入及人均消费性支 出差异而言，两者的差距不足10%。可见，尽管 宁波仅为长江三角洲区域的二线城市，但其居民 的生活水平已与长江三角洲的发达城市的生活水平已与长江三角洲的发达城市——上海上海 相差无几，且宁波当地消费者都具备较高的消费 意愿意愿。以以上两点都为宁波当地商两点都为宁波当地商业的进的进一步发展步发展 奠定了坚实的基础。 数据来源：各地统计年鉴 上海上海//宁波宏观经济数据比较宁波宏观经济数据比较 分析两地的人均消费性支出构成，可以发现， 宁波居民的消费性支出结构与上海居民的消费 性支出结构大同小异性支出结构大同小异，说明说明宁波市消费者的消宁波市消费者的消 费习惯已基本接近国内经济发达地区消费者， 这就要求当地商业的发展能及时配合消费者消 费习惯日益升级的趋势。 此外，上海消费者的消费变化趋势亦能为宁波 未来发展提供借鉴之处未来发展提供借鉴之处上海居民的年上海居民的 数据来源：各地统计年鉴 恩格尔系数（食品支出占总消费支出的比例） 为37.2%，已经降到40% 以下，达到中等发达 城市水平。由此，上海消费者的消费已摆脱温 饱型，开始转向服务型。消费者外出就餐的比 例将大大增加，对于休闲娱乐、文化教育等自 例将大大增加，对于休闲娱乐、文化教育等自 我实现型高层次消费需求日益凸现，对消费场 所的软、硬件环境要求更高，这相应要求当地 商业向更高层次转变和发展商业向更高层次转变和发展。 上海上海//宁波宏观经济数据比较宁波宏观经济数据比较 上海居民消费支出结构变化趋势 22.94% 21.59% 10.7% 高等级消费水平 30.71% 自我实自我实现 36.04% 追求个性 上海目前消费水平上海目前消费水平 休闲享乐休闲享乐 家庭幸福