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中国物业管理产业分析 一，物业管理的含义 物业管理是指： 业主对区分所有建筑物共有部分以及 建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托 物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。 物业管理有狭义和广义之分：狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行 的房屋建筑及其设备， 市政公用设施、绿化、卫生、交通、 治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。 二，物业管理在中国的历史发展。 一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向 内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。 　　从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的 英国。1908年，由美国 芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。 　　从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是 旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期， 上海、天津、 武汉、广州、 沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的 房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的 管理方式正是我国物业管理的早期形式。 　　20世纪80年代初，随着我国改革开放的 国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由 香港引入。 深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有： 　　1981年3月10日， 深圳市第一家涉外 商品房管理的专业公司——深圳 物业管理公司正式成立，开始对 深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。 　　1993年6月30日，深圳成立了国内首家 物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。 　　1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。 2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和 物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。 三，在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素： 　　（一）是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。 　　（二）是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个 产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。 　　（三）是随着 市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与 物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。 　　（四）是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。 　　正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。 四，我国物业管理发展中出现的问题 我国物业管理虽然发展了20来年，但与国外成熟的物业管理相比还有很大的差距。同时我国现阶段的物业管理行业尚属新兴行业，还存在着很多问题和不足： (一)、法律法规滞后，体系不完善 我国物业管理行业的立法明显滞后：20年的时间，没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的