青岛太平洋国际广场项目投资分析报告.pdf

青岛太平洋国际广场项目 投资分析报告 1 目 录 摘要4 一、青岛基本概况 5 1、地理位置 5 2、历史沿革 5 3、人口 5 4、经济水平 6 5、区域规划情况10 6、结论13 1、房地产发展各项指标分析15 2、房地产未来量预测18 3、青岛市经济技术开发区（黄岛区）房地产市场分析 18 三、经开区楼盘分析25 1、竞争分析26 （1）、净地分析26 （2）、竞争个案分析26 （3）、潜在竞争情况28 2、区域楼盘特点28 3、区域客户需求分析29 （1）、不同面积、不同户型的需求状况29 2 （2）、不同单价，不同总价的需求情况29 （3）、潜在购房人群分析29 （4）、供需分析结论30 四、项目概况 30 1、合作方概况30 2、用地情况31 3、用地四至39 4、规划情况41 5、配套情况42 6、道路状况42 7、市政规划42 8、开发进度44 9、合作方式44 五、项目 SWOT 分析 45 1、SWOT 分析45 六、投资分析 48 七、综述53 3 摘要 青岛太平洋国际广场项目位于青岛市经济开发区西侧，紧邻大海， 项目地利位置较优越，经开区作为青岛市未来的经济和工业中心，发展 潜力巨大，特别是 2010 年海底隧道的开通将极大的促进经开区的发展。 项目占地面积59470.56 平方米（89.21 亩），地上总建筑面积190 305.79 平方米，容积率 3.2，用地性质为商业用地，计划开发酒店式公 寓。 项目原股东计划将项目整体股权转让或保留小部分股权，转让价格 为楼面价 1100 元/平方米，总价格约为2.1 亿元（209336369 元）。 项目总投资成本预计约15.2 亿元（6311 元/平方米），销售收入约 20.9 亿元(公寓10250 元/平方米，车位16/个),净利润约4.3 亿元（17 13 元/平方米），净利润率约19.24％，具备良好的盈利能力。 项目预计需要投入 1.8 亿元自有资金，并办理 3 亿元项目银行开发 贷款，即可通过滚动开发完成整个项目运作。