2012南益十里河地块项目初步定位报告17P.docVIP

第 PAGE 17 页 共 NUMPAGES 17 页 南益十里河地块项目初步定位报告 一、本体分析 1、地块区位 地块位于济南中心城区东部，花园路、化纤厂两侧；距离东部高新区约3公里，洪楼广场约3公里，名士豪庭约5公里，奥体中心约5公里； 地块位于区级商圈洪楼商圈成熟版块辐射范围，发展潜力较大； 2、地块交通条件 项目紧邻城市主干道—花园路、奥体西路，次干道化纤厂路等，交通便利； 项目道路为花园路东首，路况环境相对较差； 3、地块现状： 地块分为两部分:花园路北侧地块为厂房和宅基地，尚未拆迁；花园路南侧为十里河村村民居住区，尚未拆迁。 4、地块周边环境 限制条件： 地块内的大辛河暂时尚未改造，河道环境较差；； 目前地块所在的花园路东首及周边整体环境尚处于提升之中； 优势条件： 地块隶属于历城区成熟区域，紧连历下区，为周边客户置业首选区域； 周边已形成较大的生活居住区，一般性生活配套较为完善，具备历城五中等教育资源； 地块东沿大辛河，目前济南市政府重点整治市内河流及沿岸风景带，为项目提升生活品质奠定基础； 5、周边成交土地情况 编号 土地位置 土地面积（㎡） 用途 容积率 竞得单位 成交价格（万元） 单价 （万元/亩） 楼面地价（元/㎡） 2009-G057 华阳路以东，华能路以南 13118 居住 地上≤2.4，地下≤ 0.7 济南市鑫达房地产 8600 437 2732 2009-G066 体育西路以东、正丰路以西、康虹大街南侧 112089 居住 地上≤2.3，地下≤1.1 济南东拓置业有限公司 68000 404 2638 2010-G089 历下涵源大街北侧，体育西路东侧 19593 商业金融业 地上≤4.0，地下≤1.6 山东力高房地产开发有限公司 8963.95 305 1144 2010-G090 历下涵源大街北侧，体育西路东侧 34569 住宅 地上≤2.6，地下≤1.2 11407 220 1270 2011-G057 历下区涵源大街北侧、贤文路西侧 20204 居住 地上≤3.2 地下≤1.5 山东贤文集团总公司 15800 521 2443 2011-G007 历下区奥体中路东侧 76622 居住 地上≤1.25地下≤0.6 济南市历下区国有资产运营有限公司 10918.35 95 1140 2011-G008 历下区奥体中路东侧 144368 居住 地上≤1.4地下≤0.6 22088.1 102 1093 2011-G009 历下区黄台南路南侧、正丰路西侧 37954 居住 地上≤1.23地下≤0.4 9507.31 167 2036 2011-G029 历下区涵源大街北侧、贤文路西侧 14625 商业 地上≤5.5 地下≤2.5 祥泰实业有限公司 20800 948 2586 2011-G093 华阳路东侧 21010 居住 地上≤3.0地下≤0.75 济南市旧城改造投融资有限公司 6932.2 220 1100 2011-G104 历下区中林路以南，体育西路东侧 65221 居住 地上≤3.0 地下≤1.4 山东北大资源地产有限公司 39132 400 2000 2012-G036 历下区花园路以南、化纤厂路以东 71834 居住 地上≤２.45 地下≤１.0 山东莱钢建设置业有限公司 54000 501 3068 6、地块经济指标 目前仅有地块建设用地面积495.31亩（330209.2㎡），详细开发指标尚未确定。 7、地块属性界定：城市成熟地段 全功能配套 高端品质楼盘 二、济南市场现状与后市预测 1、房地产政策环境 ⑴、从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是近3年来，中国存款准备金率首次走出“上调”区间。 ⑵、12月12日，中央经济会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，推进房产税。 ⑶、2012年2月18日，中国人民银行宣布从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。 ⑷、芜湖、上海楼市新政发布数日后被紧急叫停，地方政府缓和楼市政策被中央严控。 ⑸、2012年3月14日，国务院总理温家宝就目前房价表态“房价调整还远未到位”。 ⑹、2012年5月12日，中国人民银行宣布从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。 从上述政策来看，目前中央政府依然执行房地产市场从紧的政策，但从年后开始，政府逐步展开差异化政策，针对首套的刚性需求，政府加大了支持力度，存款准备金率的不断下调，释放了大量流动资金，各地银行针对首套房房贷利率由上浮10%回归至85折甚至7折，楼市刚需将会从中受惠。 2、目前济南总体市场情况 上半年，在刚需的带动下，各项