快速城镇化中土地出让异常价格形成机理与治理政策研究-工商管理专业论文.docx

浙江工业大学硕士学位论文快速城镇化中 浙江工业大学硕士学位论文 快速城镇化中土地出让异常价格形成机理与治理政策研究 万方数据 万方数据 快速城镇化中土地出让异常价格形成机理 与治理政策研究 摘 要 1998 年住房市场化改革推动了中国房地产市场的快速发展。土 地制度改革的深入，加快了房地产的市场化进程。“8.31 大限”以来， 所有的经营性土地全部通过招标、拍卖、挂牌的方式出让，一方面优 化土地资源的配置，促进土地资源的合理利用。另一方面也使得土地 的价格呈现出快速上涨的趋势。在快速城镇化进程中，城镇化的人口 对于城市土地资源的需求增加，导致土地资源的争夺和配置问题将长 期存在。近年来，土地交易交替出现高价与流拍的现象，异常的土地 价格引发社会各界的关注。政府高度关注异常地价及其影响，不断强 化对于土地市场的政策管控。作为土地出让的主要需求方，开发商也 时刻关注着土地价格的波动，异常价格将深刻影响着开发商的土地购 置与开发决策。 本文选取杭州市 2009-2014 年土地公开出让的 385 宗土地（住宅 用地 188 宗，商业用地 197 宗）作为研究对象，在对土地价格的影响 因素进行系统梳理和对异常地价的形成机理进行总结的理论分析基 础之上，构建了土地价格特征价格模型进行实证分析。首先，对全部 I 样本数据进行异常价格的影响因素实证分析，然后，再对异常样本数 据进行实证分析。异常样本数据的实证分析分为两个部分：异常样本 的特征因素分析和异常样本的行为因素分析。最后，在理论总结与实 证分析的基础上，归纳出异常地价的形成机理，并从政府的角度出发， 结合开发商行为因素，有针对性地提出了异常地价的治理政策。 在理论和实证分析的基础上，本文得出以下的结论： （1）土地储备制度和“招拍挂”出让制度是异常价格形成的制 度基础。在“招拍挂”的出让过程中，土地资产的价值得到显化。在 此过程中，地方政府确定的土地出让的起始价在其中发挥着重要的作 用。本文实证发现，在 2009 年和 2013 年土地出让的起始价对土地溢 价具有显著的正向影响，影响系数分别为 0.220 和 0.102，表明在土 地公开出让过程中土地的起始价越高，土地的溢价越高。 （2）地方政府在异常地价的形成中起主导的作用。地方政府主 导作用的主要体现在土地管制和垄断供应。地方政府通过控制土地的 容积率和用途，以实现控制土地价格的目的，土地的容积率越大，土 地溢价越高。不同用途的土地对土地出让溢价的而影响不同，商业用 地比住宅用地的影响系数大 0.246。在异常数据的实证中，二、三季 度的土地供应对土地溢价呈现正向的作用，第四季度的土地供应对土 地溢价呈现的反向作用，且影响显著。 （3）开发商的非理性竞买行为对异常地价具有一定的推动作用。 开发商作为市场上的主要需求者，其特征和行为对土地价格具有一定 的影响，在全样本数据的实证中，开发商的企业属性对土地价格具有 II 浙江工业大学硕士学位论文快速城镇化 浙江工业大学硕士学位论文 快速城镇化中土地出让异常价格形成机理与治理政策研究 显著的影响，非国有企业对土地溢价的推动作用要比国有企业要大。 在异常数据中，开发商的土地竞价行为对异常地价的形成具有显著的 正向作用，开发商企业的资质越高和本地企业对土地溢价的推动作用 明显。 关键词：土地市场，异常价格，影响因素，特征价格模型 III STUDY ON THE FORMATION MECHANISM AND POLICY OF THE UNEXPECTED LAND PRICE IN CHINESE RAPID URBANIZATION ABSTRACT Housing market reform promotes the development of Chinas real estate market rapidly in 1998. The deepening reform of the land system accelerates the process of the real estate market. Since 31th Aug 2004, all operating land all transfers by means of tender, auction, listing .On the one hand, it optimizes the allocation of land resources and promotes the rational use of land resources. On the other hand, the price of the land is showing a trend of rapid increase. In the