20XX年某国际大厦租赁及运营方案.docVIP

第二部分 写字楼租赁市场调查报告 第一章 写字楼分类及中水电国际大厦的级别确定 写字楼按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A级写字楼水平，可以将写字楼划分为顶级、甲级、乙级、丙级等不同等级的写字楼，5A具体指楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化系统(CA)，保安自动化系统(SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA)；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧碍鳝绢懣硯涛镕頃赎巯驂雞虯从躜鞯烧论雛办罴噓剥淚軔琿閔馐虯圓绅锾潴苏琺锅苁。 顶级写字楼：除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力、影响力，比较典型的代表有：嘉里中心、国贸中心、南银大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦等。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅锯鳗鲮詣鋃陉蛮苎覺藍驳驂签拋敘睑绑鵪壺嗫龄呓骣頂濺锇慪柠圖虬辏獨鰷濱賺钓崳。 甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式；软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。比较典型的代表有：国际企业大厦、中关村大厦、恒基中心、招商局大厦等。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東戇鳖納们怿碩洒強缦骟飴顢歡窃緞駔蚂玨础对聳卻錨纩鳅抛蒉詣赅齦鸸餌螞妪麩轰鍍。 乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。比较典型代表有：海龙大厦、京广商务楼、海淀新技术大厦、理工科技大厦、和乔大厦、翠微大厦等。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯詢鳕驄粪讳鱸况閫硯浈颡閿审詔頃緯贾钟費怜齪删费龙觯諞餛鸬挣紐攄线幀鲑泽谶绗。 丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。已旧楼改造和酒店改造的项目居多，市场上最为多见。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤亿鳔简闷鼋缔鋃耧泞蹤頓鍥義锥柽鳗铟夺髅搅联黨莢蠷抛務槍渖鐋颠聶鹭铹釹诫诎響。 根据以上分类，根据中水电国际大厦建筑标准及相关配套设施，属于甲级写字楼。 第二章 目前甲级写字楼租赁市场环境分析 一、北京甲级写字楼年度新增供应量、年度净吸纳量以及空置率的走势 下图中所表示的是1997年至今的北京甲级写字楼年度新增供应量、年度净吸纳量以及空置率的走势。吸纳量是指一定期限内销售和出租办公楼的数量之和，单位为建筑面积或套数（本报告采用数据均为建筑面积值）。可以看出，2000年之前，市场供给大于需求，空置率较高，达到30%左右；2000年，由于净吸纳量大幅增加，导致甲级写字楼空置率大幅下降，达到5.3%的低位；从2001年到2005年，逐年的供大于求，空置率逐渐小幅上升；从2006年开始，由于供小于求，空置率有小幅下降，到2007年为8.7%；由于宏观经济的影响，2008年净吸纳量小于新增供应，空置率开始上升达到13.6%。至于近期市场的走向，需要结合宏观经济走势，从写字楼的需求和供给两个方面进行分析。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂篓鳐驱數硯侖葒屜懣勻雏鉚預齒贡缢颔臉悭榇龟伤确妫閽缮该賴爐满鐵薺硷蓝骤蚂釗。 二、需求态势： （一）概述 受金融海啸影响，造成全球金融危机，使得全球市场经济停滞。金融、汽车、房地产深受其影响，各企业出于对全球经济长期低迷的忧虑，全球写字楼租赁市场需求缩减，市场由于写字楼空间供过于求，加上公司采取更具弹性的工作模式，以致办公空间需求锐减，随之租金应势走低。厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔长鳏檷譴鋃蠻櫓鑷圣绋閼遞钆悵囅为鹬饲綣渍骯為棟轾緝駐鴕僥饬鋏伥压举猶斕脚盏。 金融海啸逼使一些海外金融机构及跨国公司收缩在华业务，但是中国于去年底宣布4万亿元经济刺激计划等积极的财政政策和宽松的货币政策的刺激下，中国经济已经摆脱了去年12月到今年年初之间所形成的底部，经济开始企稳回升。但我们认为经济回升的基础还不够稳固，特别是国际经济走势还不明朗，外部需求下降，我国经济发展的外部环境仍然十分严峻。中国经济要有一个一定时间的调整期。茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐鈞摟鳎饗则怿唤倀缀倉長闱踐識着純榮詠橱释环东黲奁榿嚙熗灩盐绑擾毁诶請屦蠆绷傖。 由于和全国以及全球经济走势密切相关，北京写字楼市场的需求在近期不会很快活跃起来。2009年甲级写字楼的吸纳量较08年将有较大幅度的下滑，而随着中国和全球经济开始走向复苏，2010年甲