第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税-公开课件.pptVIP

房产税 一、房产税原理 概念： 房产税是以房屋为征税对象，依据房屋的计税余值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税 特点： 1、房产税属财产税中的个别财产税； 2、征税范围限于城镇的经营性房屋； 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 作用： 1、筹集地方财政收入； 2、有利于加强房产管理 二、纳税人 是在征税范围内的房屋产权所有人。 1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由单位和个人纳税。 2、产权出典的，由承典人纳税。 3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税。 4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或使用人纳税。 5、无租使用他人房产的问题。 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 6、自2009年1月1日起外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人依法缴纳房产税。 征税对象 房产：是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场 注意：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已经使用或出租或出借的商品房应按规定征税 征税范围 1、城市指经国务院批准设立的市。 2、县城指县人民政府所在地。 3、建制镇指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。 4、工矿区指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。 计税依据和税率 （一）计税依据： 1、房产的计税价值：从价计征 适用经营自用的房屋 2、房产的租金收入：从租计征 适用出租的房屋 1、从价计征：计税余值 是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。 1）房产原值：是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。 2）房产原值应包括与房产不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值 4）房屋附属设备和配套设施的计税规定 （1）凡以房屋为载体，不可以随意移动的附属设备和配套设施，无论会计核算中是否单独记账，都应记入房产原值。 （2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，将其价值计如房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设备设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再记入房产原值 计税依据和税率 2、对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。 租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。 对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额依率计税。 3、投资联营及融资租赁房产的计税依据 （1）对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据征税； 对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计算缴纳房产税。 （2）对融资租赁房屋的，以房产余值计算征税。 租赁期的纳税人由当地税务机关确定 4、居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。 从2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或者使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10％～30％后的余值计征，没有房产原值或者不能将业主共有房产于其他房产原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房地产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。 税率 依据房产计税余值计税的，税率为1.2%； 依据房产租金收入计税的，税率为12%； 从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。 应纳税额的计算 应纳税额＝房产原值×（1－扣除率） ×税率 例：某省一企业2001年度自有房屋10栋，其中8栋用于经营生产，房产原值1000万元，不包括冷暖通风设备60万元；2栋房屋租给某公司作经营用房，年租金收入50万元。计算该企业当年应纳的房产税。（原值减除率为20%） 自用房产应纳税额＝［（1000＋60） ×（1－20%）］ ×1.2%＝10.176（万元） 租金收入应纳税额＝50 ×12%＝6（万元） 全年应纳房产税＝10.176＋6＝16.176（万元） 六、税收优惠 1、国家机关、人民团体、军队自用的房产 例：某政府机关与某公司共同使用办公用房一幢，房产价值8000万元，省政府机关占用房产价值5000万元，公司占用房产价值3000万元。2002年省政府机关将其使用的房产的一部分