论物业服务企业安全保障义务-法学专业论文.docxVIP

内容摘要 近年以来，随着改革开放的不断深入，社会经济发展取得显著的进步。从而 带动了各行业的快速发展，物业服务行业就是在这样的一种经济推动下快速发展 起来的。但与此同时产生的各种涉及物业服务安全保障义务的纠纷也是不容忽视 的。安全保障义务之下有很多具体的类型，其中以物业服务企业为主体进行承担 的就属于其类型之一。然而我国学界对安全保障义务研究在很多地方尚存在诸多 争议和分歧。对于其类型之一的物业服务企业的安全保障义务的研究更是有待进 一步深入和完善。例如，物业服务企业承担安全保障义务的依据有哪些，又包含 哪些内容和履行标准，如果不符合履行标准应当承担什么样的责任？这一系列的 问题如果没有研究清楚，则势必会造成审判实践中面对同样的纠纷却判决截然不 同的尴尬局面。因此，笔者认为对此选题相关问题进一步深入研究，无论对于理 论界还是实务界而言都是非常急迫且有必要的。 本文除引言和结论外，共分四个部分对文章展开论述。 第一部分，物业服务企业安全保障义务概述。物业服务企业的安全保障义务 是指物业服务企业对业主的人身、财产安全承担安全保障义务，这一义务主要是 来自双方在服务合同中的约定，如果物业服务企业不按照合同约定的义务履行， 导致业主人身、财产损失则应当承担相应责任。物业服务企业承担安全保障义务 的法理基础主要包括：安全价值理论、危险控制理论、获利报偿理论、合理信赖 理论以及节约社会总成本理论。 第二部分，物业服务企业安全保障义务性质的界定。针对安保义务的性质， 通过对目前学术界观点的总结梳理，主要包括三种观点：法定义务，约定义务， 以法定义务为主、约定义务为补充。但笔者认为物业服务企业的安全保障义务是 约定义务，这是由其来源决定的。 第三部分，物业服务企业安全保障义务的范围。物业服务企业安全保障义务 所称的权利主体之业主，不仅指建筑物的所有权人，还应当包括因租赁、借用等 1 原因对建筑物享受使用权的人。物业服务企业安全保障义务的内容包括两个方 面，即物之方面的和人之方面。 第四部分，物业服务企业安全保障义务的责任分析。违约责任是物业服务企 业违反合同义务时应当承担的责任。对于违约责任的归责，理论界观点通常认为 应当采用严格责任。然而，笔者认为基于物业服务合同的特殊性以及平衡业主与 物业服务企业双方之间的利益的考虑，适用过错责任较之严格责任更符合公平正 义的法律精神。对于其构成要件中的违约行为与损害后果之间的因果关系，应当 采用相当因果关系理论进行判断。 本文的创新之处主要是，对物业服务企业安全保障义务的性质进行了深入分 析，从而明确其性质为约定义务。同时对于其归责原则提出了不同于传统学说的 观点，并对其理由进行了阐述。从两方面确定了其义务的内容，并提出应当在具 体案例中对其行为与后果的因果关系综合分析。 关键词：物业服务企业；物业服务合同；安全保障义务；违约责任 2 Abstract In recent years, along with the high-speed development of property service industry, more and more disputes happens between owners and the realty service enterprise, particularly with regard to the contradiction of realty service enterprise security obligations is particularly prominent. Security obligation of property service enterprises is a kind of security obligation of a specific type, however, the research of the security obligation in many places still exist many disputes and differences. For one of the types of security obligation of realty service enterprise of research but also a lot of blank. And has yet to develop a unified property management in our country, the concrete involves the provisions of the realty service enterprise security obligations is now only the pr