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物业管 理的商业模式 文/ 陈伟 二十一 世纪企业 之间的竞 争，不是 产 品的竞 争 ，而是 商 业模式 的 竞争。 —— 彼德. 德鲁克 商业 模 式的英 文 名称为 Business Model ， 最初起 源于上世 纪 60 年代的美 国。 商 业模式有 广义和 狭 义之分， 狭义的商 业模式又 称为盈利 模 式，广 义 的商业 模式 是 指 支持企业 盈利模 式 的客户需 求、产品 价值、运 营结构、 合 作伙伴 以 及关系 资产 等 一 系列商业 要素的 集 成。无论 如何定义 ，笔者以 为，从现 象上看， 商业模式 是 企业 “ 卖什么” 、“怎 么 卖”和“ 挣多少” 的问题； 从本质上 看 ，商业 模 式是企 业如 何 为 客户创造 价值以 实 现自身价 值的问题 。 综合 考 量商业 模 式的现象 和本质， 结合物业 管理行业 的 自身特 点，本文 作 出如 下 界定：物 业管理 的 商业模式 ，是指物 业服务企 业运用专 业 能力， 通 过特定 的业 务 流 程，提供 满足客 户 特定需求 的物业服 务产品， 藉此获得 其 赖以生 存 和发展 的价 值 回 报的经营 范式。 商 业模式是 企业创造 价值的核 心逻辑， 是 “企业 战 略的战 略” ， 它 事关行业 发展战 略 的定位、 方向、原 则和目标 ，这都决 定 了我们 必 须站在 行业 发 展 战略的高 度来探 讨 物业管 理 的商业模 式问题。 在物 权 法明确 规 定了区分 所有建筑 物的三种 管理形式 ， 使得既 有的市场 化 物业 管 理的制度 优势不 复 存在的前 提下；在 物业服务 企业的同 质 化竞争 日 趋激烈 ，使 得 物 业管理行 业的平 均 利润率不 断下降的 情况下； 在初级简 单 服务提 供 者的行 业定 位 日 渐成为共 识，使 得 物业管理 行业的社 会评价不 尽人意的 背 景下， 物 业管理 行业 有 必 要重新审 视现行 的 商业模式 ，认真探 索成功商 业模式的 内 在规律 ， 并在充 分挖 掘 物 业管理专 业价值 的 基础上， 理性地设 计和创新 未来的商 业 模式， 进 而制定 出科 学 务 实的行业 发展战 略 。 现 有商 业模 式的 剖 析 虽然 我 国目前 几 万家物 业 服务企业 的自身 定 位、市场 规模、产 品类型、 运营体 系 和经济效 益千差 万 别，但是 从盈利模 式的角度 ，我们大 体 可以将 现 有的物 业服 务 企 业的商业 模式概 括 为三种类 型： 模式 一 ：物业 服 务提供商 。 物业 服 务提供 商 ，又 称基础服 务模式，是目 前 占绝对 优势地位 的 主流商 业 模式。 其 特征是， 物业服 务 企业通过 向业主及 使用人提 供物业管 理 区域内 的 保洁、 绿化 、 秩 序维护和 房屋维 修 养护等综 合性的基 础服务， 来获取物 业 服务费 的 收入。 其实 质 是 ，物业服 务企业 直 接向业主 出售准公 共性的物 业服务产 品 。 物业 服 务提供 商 对应的收 费模式为 包干制（ 虽然也有 少 数企业 名义上 采用酬金 制 模式，但 实践中 依 然采用包 干制的费 用核算方 法），适 用 的客户 类 型多为 缺乏 专 业 素养的分 散产权 业 主。该模 式的优点 是易于操 作，简单 便 捷，有 利 于物业 服务 企 业 强化成本 意识， 提 高内控水 平；缺点 是交易透 明度不够 ， 容易导 致 交易信 息不 对 称 ，企业难 以取得 客 户的信任 ，在收费 率偏低的 情况下， 容 易导致 亏 损，企 业的 经 营 风险较大 。 模式 二 ：物业 顾 问服务商 。 物业 顾 问服务 商 ，又称不 动产顾问 服务模式 ，通常是 具 备丰富 的不动产 投 资、 开 发、经营 和管理 经 验的物业 服务企业 采用的商 业模式， 典 型代表 是 成都嘉 宝和 国 际 “五大行 ”。其 特 征是，物 业服务企 业利用掌 握的专业 知 识和专 业 技能开 展顾 问 服 务，通过 向上游 的 开发企业 提供投资 咨询、前 期策划和 销 售代理 服 务，向 中游 的 物 业服务企 业提供 管 理方案设 计、管理 人员培训 和管理现 场 指导服 务 ，向下 游的 业 主 提供租务 管理、 投 资建议和 不动产理 财服务， 来获得物 业 顾问费 用 或佣金 收入 。 其 实质是， 物业服 务 企业向客 户出售专 业化的房 地产咨询 和 服务产 品 。 物业 顾 问服务 商 模式适 用 的客户类 型主要 有 三种：高 端产品的 开发企业 、缺乏 经 验的物业 服务企 业 和投资型 物业的业 主。该模 式的优点 是 资本投 入 少，企 业收 入 稳 定，经营 风险低 ， 专业形象