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论我国房地产投资信托风险的法律控制 论我国房地产投资信托风险的法律控制 西南政法大学硕士学位论文 西南政法大学硕士学位论文 PAGE PAGE 1 PAGE PAGE 2 内容摘要 房地产投资信托（REITS）起源于美国，由于其能够有效拓宽企业的融资渠道、满 足普通投资者对于房地产市场的投资需求和降低商业银行的财务风险，所以日本、香港 等多个国家和地区都引进了该制度。目前我国对该制度也一直处于探索阶段，2009 年 国务院批准北京、上海和天津作为第一批的 REITS 试点城市，2010 年又批准了广州作 为试点城市，同时实践中各信托投资公司也推出了一系列的类 REITS 产品。由此我们 可以预测，随着我国理论界和信托实务界人士对 REITS 认识的不断深化，我国推出正 式的 REITS 已逐渐成为可能。在此背景下，本文根据目前我国实践中类 REITS 的发展 状况，在借鉴美国成熟的 REITS 立法经验的基础上，就我国推出的类 REITS 所面临的 风险进行了论述，并试图就我国 REITS 风险法律控制体系的完善提出建议。 本文约二万七千字，除前言和结论外，本文正文共分为四个部分： 第一部分是房地产投资信托及其风险的主要表现。该部分首先介绍了 REITS 的概 念、法律特征和分类，然后对我国实践中类 REITS 的发展现状进行了分析，并在现状 分析的基础上就其在我国发展过程中暴露的风险进行了阐述。 第二部分是我国房地产投资信托风险法律控制的现状及问题。该部分首先就目前我 国类 REITS 风险法律控制体系进行了论述，具体从信托立法和监管机构、受托人资质 与募集资金监管、集合资金信托计划信用增级、信息披露和受益权流通市场五个方面进 行展开，然后就我国现行风险控制机制存在的问题进行了阐述。 第三部分是美国对 REITS 风险的法律控制措施及其对我国的借鉴意义。该部分首 先介绍了美国 REITS 风险的法律控制措施，具体从美国的谨慎投资规则、美国 REITS 基金的监管体系、美国 REITS 受益凭证的流通机制和信托立法中的税收优惠政策四部 分进行展开，然后结合我国运行类 REITS 过程中暴露的风险，提出了美国 REITS 风险 控制制度对我国的几点借鉴意义。 第四部分是我国 REITS 风险法律控制措施的完善措施，这是本文的重点内容。本 部分根据我国实践中类 REITS 的发展现状，就房地产投资信托风险与现行制度的关系 进行分析，指出现行制度的缺失与不足是其风险存在的主要原因。然后本文在结合美国 成熟的风险控制经验的基础上，就我国 REITS 风险法律控制措施提出了四点建议，具 体包括制定 REITS 专项立法、加强信托公司的内外部监管、建立信托受益凭证的流通 市场和引进谨慎投资规则四方面的内容。 关键词： 投资信托；风险；法律控制 Abstract The origin of the real estate investment trusts (REITS) in the United States, due to its ability to effectively expand the financing channels for enterprises to meet the needs of ordinary investors for investment in the real estate market and reduce the financial risks of commercial banks, Japan, Hong Kong and other countries and regions the introduction of the system. China the system has been at the exploratory stage, the State Council approved the pilot cities of Beijing, Shanghai and Tianjin as the first batch of REITS in 2009, approved the city of Guangzhou as a pilot in 2010, the practice of trust and investment companies have also introduced a series of classes REITS products. Thus, we can predict, with the deepening understanding of Chinas theoretical circles and trust practice