小产权房涉及法律问题探讨终极版一.doc

PAGE PAGE 8 “小产权房”涉及法律问题探讨 摘要：在小产权房不断蔓延扩张的今天，我国的小产权房问题日益受到了社会各界的重视，并引发了社会各界乃至法律专家的激烈讨论。然而由于小产权房产生的特殊社会背景以及小产权房现实存在的复杂性，使人们无法对其利弊得失达成共识。所以，小产权房是否有其存在的空间价值，小产权房是否有其立足之地，小产权房将何去何从？这一系列的问题成为我们无法回避而又必须面对的重中之重。本文将通过对小产权房的现状分析，通过对小产权房涉及的法律问题进行探讨，分析其利弊，并提出相关的解决之道，以期对小产权房的解决提出自己的微薄见解，更希望起到抛砖引玉的作用，从而引起更多学者的共鸣。 关键词：小产权房 集体土地 产权 一、小产权房之界定 建设部2007年6月18日发布的《关于购买新建商品房的风险提示》中有：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售等风险提示，这里“在集体土地上建设的房屋”即是通常所说的“小产权房”或“乡产权房”。这也是首次采用了“小产权房”的提法。另外，国务院办公厅于2007年12月30日下发的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》正式使用了“小产权房”的提法。这是在政府文件中第一次正式使用“小产权房”这一概念。 严格来说，“小产权房”并不是一个法律上的概念，是人们对一系列所有权有瑕疵房屋的一种戏称。但是在现实中，小产权房有三种意义【1】： 第一，按房屋所有权流转是否需要补缴土地使用权出让金来区分，不需要补缴的是大产权房，比如我们通常的商品房；要补缴的是“小产权房”，比如我们现在国家大力开发的经济适用房。 第二，因为购房人的房屋产权是由房地产开发商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小。所以从这个角度而言，购房人的产权为“小产权”。 第三，根据颁发房屋产权证的机关不同来区分，由国家颁发产权的房屋为大产权房，国家不颁发产权证书，而由乡镇府颁发证书的是“小产权房”，又被称之为“乡产权房”。 前两种意义上的“小产权房”是合法的，当事人只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金，履行了法定的手续，就可以自由转让，其法律规定也较为明确。而第三种意义上的“小产权房”或“乡产权房”，法律规定的不够明确，是现实中无法取得法律意义上产权证书的“小产权房”。 本文所要论述的，正是第三种意义上的“小产权房”，即在城郊地区，尤其是经济发达的大城市之周边，由乡镇和村委会组织开发，在集体所有的土地上开发建设楼盘，出售给集体组织成员以外人员的商品性住宅。此类小产权房，没有缴纳土地出让金，没有缴纳相关税费等费用，更没有国家房管部门颁发的产权证，只是有享有该土地所有权的乡镇政府或者村委会制作颁发的类似产权证的“房屋使用证”或“乡产权证”。而此处的“房屋使用证”或“乡产权证”也不是真正合法有效的产权证。所以，此处的小产权房，实际上没有真正的产权。这种小产权房主要属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，施工过程也没有监督检验等环节的制约，更没有后期的备案与检查等程序的监管。所以，这类小产权房因其并不构成真正法律意义上的产权，处于法律的灰色地带，无法真正获得法律的认可与保护，甚至一定程度上是违反目前法律规定的。 二、小产权房产生之成因 首先，城乡的二元所有制结构是小产权房产生的根本原因。由于我国的土地资源被分为国家所有土地和集体所有土地，国家所有的土地可以通过商品房建设等方式依法进行自由地流转；而集体所有的土地，只有经过国家征收将其转变为国家所有，即集体性质改变为国有后才能进行流转。由于法律禁止其上市流转，形成了值钱而又不能变现的尴尬局面。当所有合法的途径都被堵死后，经济利益只能以违法的形式得以实现。所以，这种“同地不同价”的现状，加之房地产开发所带来的巨大利益诱惑，兴建小产权房并将其出售就成为农民们增加土地收益的重要手段，毕竟土地用于农业用途的收益远不如兴建房产来得可观、来得快速。 其次，房价的居高不下使得小产权房有其存在的空间价值。近几年，我国的房地产价格一路攀升，以至于相当多的人们开始发现即便工作了10年、20年，也无力购买一套属于自己的房子，即愈演愈烈的房价已远远超出了普通公众的购买能力。尽管政府也积极推出了经济适用房、廉租房，但是，在量上已远远满足不了民众们实际的需求。正是这种居高不下的房价，使得更多的中等收入者处于“漂流族”的行列，即便有所定所的，也是加入了“蚁族”的行列，在偌大的城市中过着辛苦忙碌而又没有未来的日子。而小产权房的出现，虽然因其所有权存在着瑕疵，但是因其低廉的价格（一般房屋价格是城市商品房价格的1/3至1/