土右项目前期报告.pptxVIP

包头市萨拉齐市场调研报告 ;我们需要了解的几点相关的背景资料： ;④境内京包铁路、110国道、丹拉高速公路、萨凉公路、萨托公路、萨明公路、萨大公路横穿全境，是“呼、包、银经济带”、“呼、包、鄂经济圈”，特别是“大包头城市系统”的一个重要组成部分。 ⑤由于特殊的地理位置，呼包鄂三市相互之间距离很近，三市市区距离不过100公里左右，各自都有自己的机场，但是规模都不是很大，随着经济的发展机场日渐不能满足经济发展的需要，都需要迫切扩大机场，三市同时建大型机场密度太大，投资浪费严重，但是萨拉齐特殊的地理位置是个修建机场的较好选择。未来政府自治区政府规划建设敕勒川国际机场，位于萨拉齐东南方向，目前正在修建敕勒川大街。如果机场得以建设，那将会更大的促进萨拉齐的发展。 ;2013 ;代表个案项目概况;撷取几个主要项目案例： ;欧风丽苑 项目地址：东景观大道与敕勒川大道交汇处 总建筑面积：150000㎡ 物业类型：普宅,商铺 售价：普宅均价2850/㎡ 商业:12000-18000/㎡ 项目情况： 主力户型80-100平 总共600套 已经销售30% ;公园九号 位置：土默特右旗 萨拉齐生态公园南侧 总建筑面积：40万㎡ 物业类型：普通住宅 公寓 别墅 售价：3500元 项目情况：公园近40万㎡超大规模，集托斯卡纳式多层洋房、小高层观景公寓、观景别墅、欧式风情街于一身。 主力户型90平米 现已出售95% 地上车库128 面积 2913平 ;关于本地市场调研后的分析： ①住宅市场由于刚性需求，均价3000左右，面积80-120左右户型，总价在20、30万和40、50万为市场的主力。年轻人的婚房和改善型的住宅销售状况较好。由此可以看出萨拉齐房地产市场价格虽在逐年攀升，但还处在理性的市场阶段。即现阶段以投资为目的买家并不很多。 ②而商业市场，新老城区的主要街道均分布大量的沿街底铺，新的在建住宅项目也基本均带有临街底商，似乎本地对临街店铺有异常的偏好。经营业态从五金、土产、家居、家饰、机电、建材、装饰材料、百货、餐饮等等，旧城租金每月从2200-2700不等。新区在每月5000-6000左右。部分商户自买自用，大部分为租??经营。 ③在售项目的价格以及位置铺不同，价格跨度较大，新区价格在12000---20000之间，一定是新区繁华地段的价格最贵。商铺面积也从最小的几十平米到上千平米适合不同业态的需求。 ;④由于本地商业全部是沿街底店，除了包百和诺宝这样的大型社区配套的大型商场、大型商业街，本地缺少集中专业的大型市场。 ⑤本地各种小商品批发城，装饰城、和各种小区配套商业名目繁多，可以看出商业虽繁荣，但由于市场容量有限，有实力的投资客源有限，因此未来市场对投资客的争夺会非常激烈。 ⑥大量的商铺放量，未来市场必然会趋于饱和。对于像本案这样成体量成规模的专业大市场来讲，抢占先机很重要，一旦先入为主，有限的市场将不会给后续项目留有机会。 ;我们项目的SWOT的分析：;劣势： ①项目孤立，缺少支撑。 本案由于处在高速下口，敕勒川大道东南端缺少商业、和生活配套，没有其他成规模和体量的社区及商业配套相邻，或与本案相呼应，因此本案周边商业氛围、生活氛围明显没有建立，项目孤立无援，这会给投资者带来较大的心理亢性。 ②品牌劣势 由于本案是开发商在当地第一个项目，无知名度和品牌影响力，无开发经验和行业经验，对投资者来讲，以及对于招商来讲，客户对本案的信心是较大问题。 ;威胁： ①市场 本地市场容量有限，商业从业者和经营者却很多，加之同时入市类似的竞品项目，因此招商、销售、和后续经营面临潜在的风险。 ②客源 15万人口，有资金实力的投资客毕竟有限，加之各主要街道的底商，和名目繁多的卖场这些主打投资概念的项目，会极大分流本案客源。 ③认知 买繁华地段的沿街商铺？还是投资偏离市中心专业的大卖场？很难说客户如何做选择。如何引导、如何诉求、如何将消费意识扭转，是我们要努力要做的工作。 ;机会： ①先机 正是因为本地市场容量有限，本案先入为主，必然会抢占先机。再出现类似体量的大卖场，将很难生存。 ②唯一 我们是唯一的成规模、汇聚家居建材等经营业态为一体的专业市场。具有排他性。 ③未来 项目所处的萨拉齐新区依然是发展最活跃的区域，区域发展将带动本案未来，同样本案出现也将拉动区域发展。即将开通的京藏高速下口和敕勒川大道将无缝连接，如果机场落户在萨拉齐，未来前景不可限量。 ;我们将如何规避风险，拉动销售和招商？;关于客户群：;①打动买家 吸引客户关注靠推广手段，但真正打动客户，我们需要给买家几个理由。 唯一、稀缺：15万人，一个某某某。 规模、专业: 7万平米，本地最大的专业市场 差异、概念：品牌汇聚