研究所-李少明-2006年4月课件.pptVIP

Ⅰ.中长期因素-财政税收体制对房地产的影响 土地出让收入列入地方预算外收入，土地成为弥补财政缺口的最好途径。土地出让收入占地方政府可支配收入的40%左右，甚至超过50%。 国有土地出让情况 2001年-2003年地方政府的土地出让收入9100亿元。1998年不过67亿。由此可见土地出让之热。在实施积极财政政策的1998-2003年5年间，全国发行国债也不过9300亿元。这足以说明，土地，已经变成地方政府名副其实的第二财政。 来源：中投证券研究部 Ⅰ.中长期因素-财政税收体制对房地产的影响 地方政府在推动房地产开发中的收入来自两个环节：一是 “招拍挂”的土地转让收益，二是开发转让税收。 主要税种 计税依据和税率 征税对象 营业税 按照营业额的5%计缴 开发商 城市维护建设税 按照应纳流转税额的7%计缴 开发商 教育费附加 按照应纳流转税额的3%计缴 开发商 所得税 按照应纳税所得额的33%计缴 开发商 土地增值税 按照增值额的超率累进税率计缴 开发商 契税 按照营业额的3-5%计缴 购买者 房地产税费收益占房地产价格的30-40%。土地费用占房地产价格20-40%，地方的收益占整个房地产价格的50-80%。在欧美国家，地价、税费相加约占住房价格的20%。房地产开发中的巨大收益推动了地方政府“经营城市”的理念。 来源：国家税务总局，注：主要包括了14个税费种类 、中投证券研究部 Ⅰ.中长期因素-财政税收体制对房地产的影响 GDP的“政绩考核”导向致使地方政府土地经营的机会主义行为。 中央与地方政府之间的委托-代理关系 地方政府面对中央的多项考核指标：GDP、税收增长率、就业率等，作为评价和奖惩地方官员的主要依据。 “政绩显示” 。如高标准的市政建设和大型的工业项目；任期制诱发地方官员强烈的“政绩”冲动和短期行为。如， “形象工程”、“政绩工程” 。“政绩考核”导致地方政府千方百计地抬高地价，从土地上攫取最大限度的资本。 Ⅰ.结论-上述九个因素在短期内不会有大的变化 05年，在九个因素中，只有第5个因素发生了变化，即，05年3月后，国家出台了一系列调控房地产的政策，但这些政策大部分难以落实。如，对房价上涨实行领导责任制度，土地闲置2年要没收等等。 相反，影响房地产业发展的其他8个因素仍然在起作用，大大缓解了“房地产新政”的作用力，最直观的表现就是地方政府不作为。 2005年下半年，经济适用房的投资增长速度不是加快而是放慢了。 银行在房地产贷款上的利益冲动使国家的限制房地产贷款的政策难以持续起作用。 人民币汇率的升值预期的存在使我国的货币供应量难以回落，过剩的国内资本和国际资本必然会冲击中国的房地产市场。 Ⅰ.结论-上述九个因素在短期内不会有大的变化 来源：央行、中投证券研究部 货币供应量难以回落 * 。。 * 。。 * 。。 * 。。 * 。。 * 。。 * 。。 * 。。 * 。。 研究所 李少明 2006年4月 局部地区开发商资金有压力，行业依然看好 —2006年春季房地产行业投资策略 结论：局部地区开发商资金有压力，行业依然看好 影响房地产行业的九大因素在短期内基本不会有大的变化，行业中长期依然看好。 从中长期的角度分析，在中国的特殊历史阶段，国家要控制房地产市场，必须有大的动作。否则，房地产价格上涨无法得到有效控制。 短期内银行银根可能收紧、局部城市可能出台调控房地产市场的政策，大力度的调控政策难以出台，如：物业税、增值税等。 Ⅰ.中长期因素 住房制度 城市化（30%--60%快速） 经济速度 信贷与利率政策 国家针对房地产的产业政策 居民投资途径 汇率因素 银行改革 财政税收体制 前六个因素都有人做过详细的分析，这里重点分析后面的三个因素。 Ⅰ.中长期因素-汇率因素对房地产业的影响 日元升值与日本的地价上涨 来源：（日）《日本经济最新数据与关键词》，中投证券研究部 1985年“广场协议”后，到1987年底，日元汇率升值66%。导致了地价连续5年上涨，自1983年至1988年东京地价上涨了两倍多。 Ⅰ.中长期因素-汇率因素对房地产业的影响 日元升值与日本的地价上涨 来源：中投证券研究部 汇率改革和银行资本金管理制度后，7年间日本主要大都市房价幅幅有3倍，而其他小都市的涨幅普遍较小。随后的几年，日本主要都市的房价又回归理性。 Ⅰ.中长期因素-汇率因素对房地产业的影响 一是汇率改革迫使日本政府采取宽松的货币政策。升值使工业受到相当大的冲击，下调利率官方贴现率降到2.5%。在日本经济景气上升期，不当的政策刺激了包括房地产在内的投资品价格的不断上涨。 二是推行银行资本