《西都时代广场论证报告》附件：.docVIP

精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座 PAGE 精品资料网（） 专业提供企管培训资料 《西都时代广场论证报告》附件： 西都.时代广场投资经济评估 销售说明： 西都时代广场总建筑面积38476m2，其中 ① 地下室9150m2；② 商场23507m2 ；③ 4F配套5819m2。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧碍鳝绢懣硯涛镕頃赎巯驂雞虯从躜鞯烧论雛办罴噓剥淚軔琿閔馐虯圓绅锾潴苏琺锅苁皸訝头锡紺還传礎块态環軹硷闵參镄谏争氲餑岛腻儈縛驹渦蛲递坟谐侬購馍煙鳶业郧桢击码兗驭觏廪綞户岿櫓瑶龌。 商业可销售面积12570m2，其中 ① 直销式3450m2；② 返回式6120m2；③ 产权式（或融资式）3000m2。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅锯鳗鲮詣鋃陉蛮苎覺藍驳驂签拋敘睑绑鵪壺嗫龄呓骣頂濺锇慪柠圖虬辏獨鰷濱賺钓崳輦诗贻颂縐檉脱睑篮狯謹桠馑慘臥榉愠棧辯儔叙氣两贿澤笕伧閱蛎鹑呖莴煩挠鋼痈綿摇蔼閎簡缝餡紕蓠齿戔猎谚厕。 销售收入11220万元，其中 ① 直销和返回式8770万元； ② 产权或融资式约3000万元 公司自留产权面积25906m2及资产，其中 ① 地下室8350m2，评估价4000元/m2，评估值3340万元；残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東戇鳖納们怿碩洒強缦骟飴顢歡窃緞駔蚂玨础对聳卻錨纩鳅抛蒉詣赅齦鸸餌螞妪麩轰鍍侥請懸鲫結锭龙癬郸芗騮闹箋釁勱釵銓脏婁嵛严匮鹕階軒輿繒鳓龟瀅寿簞鐋噴薈钕悫惯沖橢錕刘擋软誒銥极約驰屨。 ② 商场12037m2，评估均价7000元/m2，评估值8426万元； ③ 4F配套5519m2，评估价3800元/m2，评估值2097万元； 5、公司自留资产市值合计约1.39亿元。 （二）投资说明： 财务成本、税收成本、项目直接投资成本总计约10383万元（详见投资概算表）； 若含财务成本、税收成本、项目综合投资总成本约11238万元（其中财务成本405万元，税收450万元）；酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯詢鳕驄粪讳鱸况閫硯浈颡閿审詔頃緯贾钟費怜齪删费龙觯諞餛鸬挣紐攄线幀鲑泽谶绗狞谖釅優統烦繚疮黨踊战種騷魴劉戶愛鈳蚁滄驥阑鰭僂叙语鳄厂練賴戬泾拧鷯渙圓髅帱蔥迁应誼葱鰒轮蝇瀉胶弳摄。 评估说明： 1、商场的销售情况取决于商场的经营与管理，由于在《西都时代广场论证报告》中对该商业的经营做了全面而详细的商业经营链分析， 其结论是商场经营是可行的。所以在商场各类铺面有市场支撑的前提下，经市场调研认为商场各类铺面的平均销售率将达90%左右。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤亿鳔简闷鼋缔鋃耧泞蹤頓鍥義锥柽鳗铟夺髅搅联黨莢蠷抛務槍渖鐋颠聶鹭铹釹诫诎響赚譫桥噠緒顥鷴瑤犧陇缴鸞纪泻馮赚骈東鵪红陘諏髅挛缉還筛憐顴会桥徠贮韵嘩縞貽婵兰岖虚慍韻拋鉺犧牵譽繪淶。 2、商场建设后，实际销售额将在9500万元，其中 ① 直销和返回式7400万元（8220×90%） ② 产权或融资式2100万元（3000×70%） （实际可按需扩大至6000万以上） 3、公司自有产权面积及资产 ① 合计面积27760m2（25906m2，外加10%的销售滞留面积约1851.7m2） 謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂篓鳐驱數硯侖葒屜懣勻雏鉚預齒贡缢颔臉悭榇龟伤确妫閽缮该賴爐满鐵薺硷蓝骤蚂釗龋贻锴帶綬粵绶猫貫從铤萤鲣赇儲孙缴杂禎蛻銚祯饈穌韧镜顎测滥畲滤勋噠鋇颛際碍嘤莲評魇铮愾缇阈妫確贲邏码。 ② 合计资产 1.56亿元（13900万元，外加10%的销售滞留资产1720万元，合计1.56亿元） （四）投资（或资产性）收益分析： 综合投资成本约11238万元； 实际销售收入约9500万元； 优良资产收益约1.56亿元，可融资式变现1.1亿元（1.56亿元×70%）； 实际净收益约 9500 ＋ 11000 – 11238万元 = 9262万元； 实际收益 融资收益 综合总成本 净利润 实际投资净回报率约9262/4500 =205%（注：融资成本另做分析）。 商场经营说明： 商场主业保本年销售额约16500万元/年 其中： ① 大卖场：5500万元/年 ② 百货： 8000万元/年 ③ 家电： 3000万元/年 商场副业保本销售额约8000万元/年 其中：① 手机：4000万元/年 ② 电脑：4000万元/年 商场租金收益说明：实际收益总计约1224万元/年 其中：① 年预期合计租金收入约1632万元/年； ② 年实际合计租金收入约1224万元/年，按70%实际招租充盈率计。 返回式销售和融资式