城市选择的策略.ppt

各地公司地产业务98-2000年结算销售净利润总和构成 总额=6.29亿元 深圳、北京、上海占到总销售净利润的83% 小结： ? 京、沪、深3个核心城市市场是集团目前的主要市场。 ?京、沪、深3个核心城市市场是集团利润的主要来源。 4、同竞争对手的房地产业务经营情况的比 较分析 第一部分 深圳 沈阳 北京 上海 天津 广州 中国海外 2000年销售24.3万平方米， 地产业务收入27亿港元， 实现利润2.68亿港元 大连 万达集团 在大连2000年销售面积约 100万平方米，销售额30亿， 并向北京及江浙一带拓展 万科 7地12个项目，2000年销售 53.65万平方米，销售额23亿 元，实现利润2.4亿元 注：万达数据来自其公司网页及其董事长王健林的采访资料 中国海外数据来自其2000年的业绩公报 各地发展商与万科当地公司比较 销售额 （亿元） 销售量 （万平方米） 利润 （亿元） 北京公司 3.41 6.49 0.3 万通 9.23 7.63 华远 24（合同金额） 30.64 1.3 深圳公司 9.74 18.92 1.25 金地 5.8 注：金地公开的财务数据仅到2000年上半年，仅了解到全年销售额 小结： ?从集团层面比较，竞争对手往往专注于一个或几个核心城市的市场拓展，其取得的经营业绩并不比我们差 。 ?从核心城市市场的层面同竞争对手比较，除深圳外与当地主要竞争对手还有很大的差距。 5、核心城市市场的发展空间分析 第一部分 核心城市占当地市场的份额 目前核心城市的业务增长状况对比 深圳 上海 北京 天津 沈阳 集团 各地市场增速 12.7% 5.2% 75.8% 51.7% 41.5% 16.7% 各分公司业务增速 55.1% 14.8% 22.1% 4.1% 254.4% 40.9% 深圳 上海 北京 天津 沈阳 集团 各地市场增速 20.3% 8.7% 53.1% 55.3% 34.2% 19.6% 各分公司业务增速 9.2% 11.7% 40.3% 23% 158.5% 25.2% 销售量 销售额 * 注：集团增速是与全国增速作对比，下同 本集团经营业绩令人鼓舞，集团在2000年营业额达38.73亿元，比上年增长32.99%；利润首次突破3亿元，较上年增长31.46%；每股收益达0.48元。末期股息为每股人民币0.18元，显示出集团在过去的一年经营的稳健性和良好的成长性。 2000年，集团房地产净利润来自：深圳、上海、沈阳、大连、天津，其中深圳占49%。 城市选择策略的思考 介绍提纲 第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析 第二部分、对于非核心城市的发展策略 第三部分、对于集团城市选择策略的建议 第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析 1、对于全国市场周期的判断 全国人均GDP增长趋势（85年-2000年） 99年出现拐点，预示 经济进入新一轮快速增长期 全国房地产投资额增长趋势（93年-2000年） 99年增速加快，成为国民经济的重要产业 单位：美元 单位：亿元 全国商品住宅销售量（86年-2000年） 单位：万平方米 全国商品住宅均价走势力（91年-2000年） 单位：元/平方米 98年后出现了量升价升的走势，预示着中国房地产市场新一轮行情的来临 从各项指标的趋势看，中国房地产市场迎来了新一轮的快速增长周期。 全国的一些主要的大发展商均希望抓住时机，制定了全国性的扩张计划。 万科在全国的优势地位在某些方面将面临挑战。 万科现在面临的的关键问题是如何抓住机遇，确定合适的业务扩张策略，以迅速确立万科在全国市场的领先地位。 小结： 2、集团已进入/计划进入城市的各项 经济指标的分析 第一部分 说明：在以下部分的比较中出现的定义释意： 核心城市：指深圳、上海、北京、广州；4城市在各项经 济指标的排名均占据前4位 。 6城市：指集团已进入发展的深圳、上海、北京、天津、沈 阳、成都6城市。 11城市：指集团已进入/计划进入的11个城市。 市区人口指标比较 2000年国民生产总值（GDP)指标比较 对全国GDP增长的贡献率 核心城市 22% 6城市 23% 11城市 36% 核心城市的经济增长对全国经济的拉动作用较大；就集团的城市线组合来看，这些城市对全国经济发展的重要性已占到超过三分之一的比重。 99-2000年人均GDP指标比较 11.8% 9.7% 10.7% 5.5% 核心城市的人均GDP平均值比11个城市的人均GDP平均值高48%。 2000年全国各大城市的人均GDP排名中，核心城市排进前5位，11个城市中的非核心城市