第九章路线价法课件.pptVIP

* 。。 * 。。 * 。。 * 。。 * 。。 第九章路线价法 第九章 路线价法 §9-1 路线价法的基本原理 一、路线价法的需要 城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价 街 道 第九章 路线价法 二、路线价法的概念 对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。 街 道 街 道 标准深度 第九章 路线价法 三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件 土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内对大量土地进行估价的场合。 前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。 第九章 路线价法 §9-2 路线价法的操作过程 一、划分路线价区段 二、设定标准深度 三、选取标准宗地 四、确定路线价 五、制作深度指标表 六、计算各宗地土地价格 同一路线价的地段 各宗土地的深度的众数 具有代表性的土地 设定在路线上的标准地块的单位地价 第九章 路线价法 五、制作深度指标表 （一）深度指数的含义 随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度 深度指数又称深度百分率 深度指数表又称深度百分率表 第九章 路线价法 （二）深度指数的制作思路 街 道 a1 a2 a3 …… an-1 an 有a1a2a3……an-1an 且有a1-a2a2-a3……an-1-an 1、单独深度百分率 a1a2a3…an 2、累计深度百分率 a1a1+a2a1+a2+a3…a1+a2+…+an 3、平均深度百分率 第九章 路线价法 （三）制作方法 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 街 道 1、四三二一法则 第九章 路线价法 临街深度（英尺） 25 50 75 100 125 150 175 200 四三二一 法则 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 单独深度 百分率 40 30 20 10 9 8 7 6 累计深度 百分率 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度 百分率 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0 假设标准深度为100英尺 第九章 路线价法 （三）制作方法 制作思路属于累计深度指数 第九章 路线价法 2、哈柏法则 六、计算各宗地土地价格 （一）计算公式 宗地价格V 深度指数dv d f 路线价u 当u为单位价格时： V = u × dv × ( f × d ) 当u为以一定单元宽， 标准深度的长条时： V = u × dv × f dv－平均深度指数 dv－累计深度指数 第九章 路线价法 六、计算各宗地土地价格 1、一面临街矩形土地 路线价2000元/m2 20m 15.24m（50英尺） V = u × dv × ( f × d ) =2000×140％×20×15.24 = 85.34万元 第九章 路线价法 （二）运用举例 （二）运用举例 路线价2000元/m2 30m P184例9－2 路线价3000元/m2 标准深度20m 15m 15m 第九章 路线价法 2、前后两面临街矩形地 重叠价值估价法 u0 u1 d d0 d1 （高价街） （低价街） 第九章 路线价法 P184例9－2 150英尺 100英尺 20000元/英尺 10000元/英尺 d0 d1 dv0=40%+30%+20%+10%=100% dv1=40%+30%=70% V=u0×dv0×f+u1×dv1×f =20000×100%×100+10000×70%×50 =235万元 第九章 路线价法 3、街角地 A B u0 u1 V单=u0×dv0+u1×dv1×t t——旁街影响加价率 第九章 路线价法 4、特殊形状土地 u A B C f d h－三角形土地修正率 第九章 路线价法 A B C D ?ABC土地价格= ?ABD土地价格－ ?ACD土地价格 第九章 路线价法 4、特殊形状土地 A B