房地产开发业务流程、审批要求与会计处理.docx

WORD格式-专业学习资料-可编辑 --学习资料分享---- 房地产开发业务流程、审批要求及会计处理 导读：受房地产商品特性和监管政策影响，房地产开发企业与其他企业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面具有其特殊性。本文梳理了房企的一般项目开发销售流程，概括为土地获取、开发建设、销售（预售）三个阶段，明确了各个阶段需注意的节点和前提条件，整理了各阶段的会计处理方法，并且提示了在目前调控趋严的市场环境下房企开发流程发 生了哪些变化，为之后的房企会计科目分析、 “明股实债”模式研究和财务指标分析做铺垫。一、概述房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响较大，国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此房企与其他企业相比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性，中债资信房地产行业研究团队推出房地产财务分析宝典系列专题旨在通过分析 经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务特点和存在的问题，对房企的信用分析提供参考与指导。专题共分为四篇，第一篇介绍房地产项目开发一般流程和其中 涉及的会计核算方式，其流程的特殊性决定了房地产开发企业在经营和财务上的特点；基于开发流程，第二篇主要分析了房企财报中主要科目的特点和风险，例如存货、预收账款等科目的构成和规模均与其他行业有着明显的差异；第三篇 主要研究在融资端衍生出的一种特殊模式“明股实债” ，对房企隐藏在表外的风险做出揭示；第四篇我们结合以上经营 和财务上的特点，对房企的各项财务指标进行分析，说明其在盈利能力、周转能力上的特点，揭露其在偿债上的风险。本文为房地产财务分析宝典系列专题第一篇，主要进行房地产开发企业从土地获取到收入结转的一般项目开发流程及相关会计处理的梳理。敬请期待后续房企会计科目风险关注、“明股实债”模式分析、财务指标分析篇。二、房地产企业开发流程 （一）土地获取阶段 1、土地获取方式 土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源，是房地产开发的首要条件。目前土地使用权获取方式可分为三大类：通过“招拍挂”受让土地是房地产企业最主要的土地获取方式，协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地，此外，近年来兼并重组也成为房地产企业越来越常见的土地获取方式之一，兼并重组的优点是可以避免直接公开购买土地带来的竞争，节省直接转让土地需要缴纳的各种税费。 “招拍挂”方式的具体区 别如下： 2、土地获取流程 房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程如图 2： ① 首先进行土地竞拍前准备：包括价值研究判断、确定 项目定位和方案等；② 支付保证金后参与“招拍挂”竞 得土地；③ 竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费 等，签订《国有土地使用权出让合同》 ；④ 凭土地出让 合同、用地红线图、 项目批准文件等向规划部门申请办理 《建 设用地规划许可证》 ；⑤ 在完善规划手续后，公司备齐 规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等 材料办理《国有土地使用证》 ，完成确权。竞买保证金方面， 一般情况下土地出让保证金不低于标的金额的 20%，但是目前多地调控政策中提高了保证金比例（例如武汉、南昌已提 高至 60%），并缩短了土地出让金缴款期限，对企业资金实力提出了较高要求。 3、获取土地阶段的会计核算 根据会计准则，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资 产，但改变土地使用权用途等具体分为： （ 1）土地用于建造 对外出售的房屋建筑物：相关的土地使用权账面价值应当做 为存货，计入所建造的房屋建筑物成本， 具体会计处理如下： （2）土地用于赚取租金或资本增值：应当将其转为投资性 房地产。 土地使用权的取得成本直接计入 “无形资产” 账户， 且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而 仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进 行摊销和提取折旧，所缴纳的契税计入“无形资产”账户， 具体会计处理如下： 4、获取土地阶段的税务处理 房地产企业获取土地阶段涉及的税收主要有契税和印花税 等。契税税率由地方政府根据本地实际情况确定（ 3~5%），在纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天发生纳税义 务，需在之后 10 日内进行纳税申报并在契税征收机关核定期限内缴纳税款；契税一般不通过“应交税费”科目进行核算，视取得土地使用权的用途计入不同的会计科目。房地产企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“开发成本科目” ，为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”科目。印