我国中小企业物业税税基评估问题研究——以赣州市为例.pdf

4.2.7 评估应税不动产计税价值 28 4.3 中小城市住宅类不动产物业税基技术的有效应用 28 4.3.1 中小城市住宅类不动产的市场特点 28 4.3.2 中小城市批量评估技术的有效应用 29 第五章 案例分析 31 5.1 城区概述 31 5.2 数据收集 31 5.3 住宅类不动产分类 32 5.4 评税分区 32 5.5 设定标准不动产 33 5.6 构建评估数学模型 33 5.7 建立修正因素表 37 5.8 待估不动产的应税评估价值 37 5.9 应税不动产评估结果的分析 38 第六章 结论 39 6.1 本文结论 39 6.2 本文创新点 39 6.3 本文局限性 39 6.4 进一步研究及展望 40 参考文献 40 VI 第一章 绪论 1.1 选题背景 根据最新官方数据表明，中国的经济实力显著增强, 2011 年的GDP 规模已赶超日本晋 升为世界第二大经济体。近年来，中国政府为了保持经济8%的高速增长，缓解就业压力， 缓和社会矛盾，促进社会稳定，寻求强大的潜力支撑点，推出了一系列刺激经济的政策， 其中就包括大力推进住房体制改革，发展商业房地产市场。这一措施取得了极好的成效， 因为房地产行业不仅本身由于市场巨大可以拉动经济增长，而且由于其特殊性，还能带动 钢铁、水泥、工程机械、商业零售等多个行业的发展。房地产行业如今已经发展成为一个 十分庞大的产业，房地产市场也在不断壮大,对中国 GDP 的高速增长做出了功不可没的贡 献。但是，房地产作为商品，其具有位置固定性、使用长期性、投资大量性、保值增值性、 开发周期长等特性，加上市场需求不断上升,导致房地产市场持续升温。 21 世纪以来，我国各地区房价都经历了长期的非正常高位运行，时而量跌价高的胶着 状态。据国家统计局发布的“2012 年1 月份全国70 个大中城市的住宅销售价格变动情况” 的数据，有 48 个城市的房价在环比下降，22 个城市的房价呈现环比持平的状态。可以看 出，房价已进入了量价齐跌的尴尬局面。房价的跌宕起伏牵动着老百姓的心，房地产也自 然而然地成为民生热点问题，备受社会各界的关注。在国家政府积极出台多项调控政策的 背景下，物业税作为能够调节房价的税收政策工具和经济杠杆，从党中央到普通百姓都迫 切希望它能尽快出台。 为此，本文以赣州市为例，对我国中小城市物业税税基评估问题展开了研究，梳理了 物业税税基评估体系，并对体系中具有弹性的组成因素结合中小城市现状提出了较为机动 的调整方法，以赣州市为例,对中小城市住宅类不动产税基评估技术的具体应用做出了详细 介绍。 1.2 选题意义 在房地产行业持续升温的大背景下，国家先后出台了一系列的调控政策，包括：（1） 2010 年1 月10 日，国务院办公厅发布 “国十一条”—— 《关于促进房地产市场平稳健康 发展的通知》；（2）2010 年4 月17 日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的 通知——“国十条”；（3）2010 年9 月29 日，国家出台巩固楼市调控成果的“国五条”；（4） 2011 年 1 月26 日，国务院会议出台房市调控 “新国八条”，研究部署进一步做好房地产 市场调控工作,地方政府及相关部门也积极出台相关实施细则。这些行政干预手段的实施取 得了立竿见影的效果，但不能忽视的是，税收政策作为国家调控经济的重要杠杆之一，如 果能科学的应用之，对遏制房地产经济泡沫将起到锦上添花的作用。针对房地产行业专门 制定的税收政策，能够有的放矢地打击房地产行业的投机行为。同时，还不会影响到其他 1 行业的正常运营，也不会干扰到普通百姓的正常生活。相对其他手段而言，税收政策通常 也更容易得到贯彻实施。研究国际经验我们发现，物业税作为三大税种之一，它的开征在 直接增加房产的持有成本的同时，还能够有效抑制市场上房产的投资和投机需求，从而达 到调节住房供求，降低空置率，更好满足住房刚性需求的目的，且一般不易发生税收转嫁。 同时，物业税还具有缩小社会贫富差距、稳定地方财政收入和调节个人收入分配等方面的 功能。 最新的 《中小城市