某置业项目成本管理体系课件.ppt

新奥置业项目成本管理体系 2004.3廊坊 重要说明 成本控制体系非本项目合同内容，本文仅作参考 成本控制与管理是全公司系统性的管理工程，牵涉到企业的方方面面，本文件仅阐述在项目成本控制中的关键要点与控制办法 由于项目成本控制牵涉到很多专业知识，而远卓作为企业管理咨询公司在这些专业方面将会更多地与企业的专业人士进行合作，并充分借鉴其他专业房地产公司的经验，我们希望能够结合新奥员工的专业知识以及对企业的理解、结合其他企业的成功经验与远卓的系统思维，将大家的智慧都发挥出来，共同构建一个适合新奥的成本控制体系。 成本控制体系是需要长期积累的，本文难以涵盖在企业运营中、项目施工中遇到的所有成本问题；许多制度仍需要公司组织专业人员在工作中逐步建立、完善 成本控制的主要手段是预算，项目预算远卓另文专述 目录 项目成本控制体系 分环节成本控制指南 全面成本管理体系是全方位的，远卓在本文中重点阐述项目成本控制部分 项目成本管理体系不是单纯指在任何环节都努力削减成本，而最关键的是建立动态的成本管理体系，实现事先管理、过程管理、动态管理 远卓建议从三个方面来构建项目成本控制体系 控制工具 房地产开发企业造成成本失去控制的原因是多方面的，而新奥置业最核心的问题是缺少项目成本总责任人与项目成本控制工具 远卓建议，置业每个项目都需要设定一个总责任人对该项目的盈利负责，人选的要求是能综合协调公司各种资源。他对项目过程中所有的成本控制环节进行全面监控管理和承担总责任 总责任人再把成本责任逐步细分，落实到环节责任人上，这些责任通过流程、权限落实到各个部门，并设定为KPI指标，直接与考核激励挂钩 房地产开发是典型的资金密集型业务，对成本的控制贯穿全过程 从房地产开发项目的成本结构中看，关键是控制土地成本和建造成本的变化、以及销售成本的有效性 远卓认为，总责任人主要关注投资决策、规划方案、工程预算、重大材料设备采购和销售费用五个关键环节 这五个环节均要召开相应的会议进行综合决策 项目决策阶段应该根据公司历史经验、项目自身特点建立项目控制系统，其重点解决的议题必须包括成本计划及控制要点 方案设计环节随着整体方案的一步步细化，要动态调整修正原预算方案 项目实施后要重视成本、资金实际发生额与预算的差额，滚动调整预算 项目成本控制总流程 总负责人的控制工具主要是项目预算,而项目预算是一个从估算到概算再到预算的一个逐步推近真实的过程 全面项目预算成功的关键因素是： 按预算体系设定设定成本控制权限，区分成本管理过程中的成本的正常调整和例外管理 目录 项目成本控制体系 分环节成本控制指南 另外，在项目运作的每一个环节还有一些企业的成功经验可以参考借鉴 立项环节 立项环节是最重要的决策环节 征地环节的基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制土地的费用。高层公关在项目开发前期起主要作用 规划环节 规划环节的成本控制所占权重最大是实现事前控制的关键，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。各个职能部门均需要承担责任 规划环节的成本控制（续） 施工图设计与招投标环节 施工图设计环节的成本控制 施工图设计环节的成本控制（续） 施工图设计环节的成本控制（续） 招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标 招投标环节的成本控制（续） 招投标环节的成本控制（续） 材料及设备采购环节 材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的 材料及设备采购环节成本控制（续） 建造施工环节 建造环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作 建造环节的成本控制（续） 建造环节的成本控制（续） 建造环节的成本控制（续） 销售环节 销售环节的成本一般是按销售收入的比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。此外，销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑 销售环节的成本控制（续） 工程预决算环节 工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作 工程预决算环节的成本控制（续） 《施工图变更流程》 备查文件 设计变更 项目部与营销中心 保持各部门与营销中心的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性 销售承诺 根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成