万达商业综合体物业工程管理培训课件.pptVIP

前期介入实例5 设备机房防水方面： 设备机房作为广场的核心部位，机房防水层的好坏对设备的安全运行至关重要，一旦出现漏水，对设备、商户将带来严重的损失。 例如：屋面新风机房水管冻裂跑水，由于机房无防水，导致位于下方的商户顶棚被毁，要求索赔；配电室顶部及电缆夹层渗水，严重威胁着设备的安全运行。 建议：对所有机房全部做防水处理 。 前期介入实例6 步行街一层东入口顶部消防喷淋管道被冻坏 西北侧员工通道消火栓被冻断 水系统防冻措施问题： 现象：地下车库出入口及建筑与外界相通部位的防冻措施较为薄弱，经常出现管路冻坏现象： 建议：1、毗邻室外区域增加“值班采暖”； 2、增加管道保温及围护解构保温； 3、地下、与屋面低温区域增设“电伴热”装置； 。 前期介入实例7 外围雨棚的维护及清洁问题； 现象：由于雨棚考虑到美观和防水的要求，对顶部的铝板和底部玻璃进行了密封的处理，加之顶部的玻璃板单块面积较大，对今后的维护、清洁造成了一定的影响，无法进行拆卸； 建议：顶部铝板、底部玻璃均可灵活拆卸。 。 前期介入实例8 设施的安全考虑： 作为商业项目，人流量及密度较大，完善的设备设施直接关系到顾客的切身安全，为此在相关配套设施方面尽量考虑周全。 例如： 卫生间台阶尺寸过小，时常摔人 不锈钢扶手为”锐角“ 调控区踢脚为”锐角“ 。 前期介入—工作模块、控制节点 城市综合体前期介入模块 各专业系统控制节点 。 装修管理 。 步行街装修管理与常规装修管理的区别与联系1 步行街与常规装修的共同点： 1、装修管理流程基本相同----装修须知、审图、过程控制、验收。 2、技术管理内容基本相同----（闭水试验、试压、隐蔽验收。。。） 。 4、各专业把关，保证按时开业 1、尽早对接，全面有深度 3、积极协调，有效沟通，创造条件 2、全力协调，督促进度 全系统工程 交叉施工普遍存在 时间节点定死 万达订单地产的延续 特点 要求 步行街装修管理与常规装修管理的区别与联系2 。 常规物业管理装修管理在步行街装修管理中的应用 装修流程： 装修手册： 施工现状确认单 闭水试验记录 限期整改单 使用临时用电安全交底 。 步行街装修管理---房产条件对接1 对接原则： 1、尽 早 对 接 ---招商落位后，立即展开； 2、全系统对接---对接针对土建装修、机电设备（电力、空调、消防）； 3、有 效 对 接---项目公司与商户共同确认，不发生轻易改动； 4、 沟通协调 ---保证条件、避免资源浪费 。 商户房产条件对接事例 例1---肯德基交场 例2---呷哺技术条件及要求 例3---呷哺预留条件确认版 例4---呷哺分店用电设备明细 步行街装修管理---房产条件对接2 。 步行街装修管理---房产条件对接3 。 步行街装修时间进度管理1 原则： 1、商户尽早进场； 及时安排商户进场装修 2、关注非知名品牌的商户的装修进度； 此类商户装修管理缺乏规范化系统化（人员组织、技术能力、物资供应） 3、装修进度表； 商铺进场前应提交装修进度表并张贴于施工现场，当发生时间变更，须及时更新，保持装修进度可控在控。 4、现场管理； 定人定责承包管理，每日统计工作量、施工人数 5、及时沟通； 及时解决商铺施工条件,公司日巡场、晚例会制度，对工期拖延的商户提出针对性要求，在招商营运配合下，对商铺保持强势。 。 商业管理系统培训 ——《物业工程管理》 。 一、前期介入——设计阶段1 能耗的计量 1、分表计量—除进户总表外，主力店和管公司管辖范围必须有分表计量，避免出现大表减小表的情况； 2、计量精度—水、电、气、热等计量表的精度满足计量需要。 3、统一计量—尽量选择预付费表，便于对收费的控制，同时选择的表要符合当地政府管理部门的规定并尽量统一厂家，避免出现一种计量表多种软件的情况，增加后期维修成本和难度。 4、细化计量—商管公司管辖范围内的计量方式尽量细化，公寓、写字楼、步行街、娱乐楼各主力店、停车场都要分开计量。 。 1、外广场地砖尺寸和规格在保证广场的整体效果同时兼顾是否容易清洁、是否可以承受车辆停放、是否方便更换、后期采购成本是否可以承受。外广场需设地沟或排水井，避免清洁地面和下雨积水； 2、化粪池、隔油池的井盖应避开商铺外开门，避免夏季产生异味影响商户经营； 3、屋顶和伸缩缝的防水做法要符合南北气候差异，比如宁波是倒置式屋面、哈尔滨是正做屋面； 4、 步行街与主力店通道应加非镂空式透明防盗卷帘，防止非正常营业时间顾客进入步行街，以及因营业时间不同导致的能耗损失； 建筑