老龄化与银行住房反向抵押贷款研究.docVIP

老龄化社会与商业银行住房反向抵押贷款 根据国家统计局的数据显示，2003年，我国60岁以上的老年人为1.3亿，占总人口的比重已达到10%。按照国际通行的“60岁以上为老年人，老年人口占人口比例达到10%以上或66岁以上老人占7%以上即开始进入老龄时代”标准，中国已进入老龄化社会。预计到本世纪中叶，这一数字将达到4.4亿，到那时候，老年人口将占我国总人口的四分之一，社会保障体系将面临严峻的挑战。 　　人口老龄化程度的不断加深将对社会经济发展和人民生活等各个领域带来广泛而深刻的影响。由于退休金低、积蓄少、养老保险缺失、子女经济状况不佳等因素使得老年人的生活缺乏有力的经济保障，特别是当他们面临疾病、灾祸时，生存状况就会面临很大危机。随着人口老龄化趋势的明显，老年人的生活状况已经不仅仅是一个群体问题，更会演变成为一个社会问题。如何让老人安享晚年、保持个人尊严、为子女分忧，是摆在全社会面前一个亟待解决的问题。 　　实行住房反向抵押贷款，可以有力地保障老年人的晚年生活，使得他们在不卖掉房子的同时，拥有一笔固定收入用于维持和改善生活。同时，由于房子仍然属于借款人所有，他可以继续享有房子增值带来的收益，可以在适当的时候选择出售和其他处置方式，获得更高的收益。住房反向抵押贷款不但可以增加老年人的养老收入和可变现资产，提高老年人的生活质量，也刺激了年轻人对房地产的投资及房地产二级市场的繁荣。这既使得养老有了经济保障，减轻了国家在社会保障方面的压力，也促进了银行、保险公司等金融机构的业务拓展。美国住房反向抵押贷款的实践 　　住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。 　　住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国，已有15年的历史。上世纪80年代，美国因为出现了大量的“房子富翁，现金穷人”，于是住房反向抵押贷款便应运而生，并逐渐成为许多老年住房所有者的绝佳金融产品。 　　美国住房反向抵押贷款模式主要有以下四个特点。 　　金融机构可以保留房产升值权益。在美国，住房反向抵押贷款的利息比一般抵押贷款的利息稍高一点，金融机构在房主辞世并将房子卖掉后，除了得到本金和利息外，还将得到房产升值的部分，利息和升值部分构成了金融机构的利润来源。美国把这样的做法俗称为“抵押的年金”(Collateralized Arnnuity)。但如果房主的寿命比预期的要长，或者房产升值的金额并不像预计的那么多，金融机构实际回收的贷款利息就会减低，甚至连本金都收不回来。因此，该项业务带有一定的风险。目前国外在开展该项业务同时也规定，一旦借款人与金融机构订立了有效合同并开始执行，那么不管借款人的实际寿命有多长，金融机构一律要按月付款，但如果借款人的实际寿命短于预期寿命，一律由金融机构收回房产并进行销售、拍卖或出租。 　　引入第三方担保。联邦住宅管理局 (Federal Housing Administration，FH A)和退伍军人管理局(Vete rans Administration，VA)积极为广大借款人提供担保，实现了信用升级，进而有力地增强金融机构的贷款信心。 　　存款保险吸引资金流人住房抵押市场。由专门从事住宅金融保险业务的公司联邦储蓄保险公司同时为金融机构提供存款保险，保证居民储蓄的安全，有力吸引了资金向住宅抵押市场流动，保证了资金的来源。 　　美国住房反向抵押贷款品种较多。美国的住房反向抵押贷款种类较多，如由联邦住宅管理局(PHA)承保并在各州发行的HECM，这是最通行的品种；还有美国联邦国民抵押贷款协会的Home Keeper及隶属雷曼兄弟银行的“财务自由”(Financial Freedom)推出的高额反向抵押贷款，后者专门为净值超过40万美元的房屋提供反向抵押贷款。 　　住房反向抵押贷款作为一种成熟的融资方式被越来越多的人所接受，更重要的是它改变