分层建筑物的管理费跟属物债权资料精.pdfVIP

C0 2003/ 11/03 上午 1 1:35 分層建築物的管理費與屬物債權 唐曉晴 房地產所有權是其中一項很重要的所有權。所有權是權利與義務的總和，所有權人 須負的義務越多，則其對物的使用、收益及處分便越受限制，而分層所有權所受的限制又 都比一般房地產所有權為多。分層建築物所有權是一種負有特殊義務、存在著特殊相鄰關 係的所有權。 根據葡國學者Henrique Mesquita 的分折，所有由於作為物權權利人的身分而產生 ， 並促使該權利人作積極給付的債的關係，就是「屬物債權」。他認為並非所有屬物債權都 會隨所有權的轉移而轉移 ，只有被稱為 「流動債權」者才會隨所有權的轉移而轉移。而本 文的目的就是借屬物債權的概念去分析分層建築物的“管理費”問題。 分層建築物的管理是分層所有權制度的核心問題。澳門《民法典》1327 條規定，“分 層建築物之管理 ，包括一切旨在促進及規範對建築物共同部分之使用、收益、保存及改良 之行為，亦包括其他按本章規定屬於分層建築物各機關職責範圍之行為。”可見 ，共同部 分的管理主要包括其使用及保存，分層所有人 “不可透過放棄其對共同部分之權利而不負 擔就共同部分之保存或收益所必要之開支”。 共同部分的管理作為分層所有人的義務是毫無疑問的。該管理權應由權利人專屬行 使 ，不得獨立移轉。亦即是說，分層所有人對共同部分的管理權取決於作為分層建築物所 有權人的身分，一旦該身分失去，分層建築物的管理權亦會隨之失去。 雖然分層建築物的管理權不可移轉，但實際的管理工作卻不必一定要由分層所有人 擔任，大多數的分層建築物都會由管理公司進行管理。根據澳門《民法典》1329 條的規 定，負責管理共同部分的機關包括「分層建築物之所有人大會」及「管理機關」。前者為 最高權力（決策）機關，後者則為執行機關，主要負責日常之管理工作。 分層建築物共同部分之管理會產生各種不同性質的開支（包括保存及收益方面的負 擔、更新工程之負擔、必要及急需之修補所作之開支以及因建築物之損毀而作重建之開支 等等），這些開支（廣義上可稱作“管理費”）均須要由分層所有人負擔。 1 C0 2003/ 11/03 上午 1 1:35 依據屬物債權及流動債權的概念去分析 ，這些管理費肯定只有分層建築物的所有人 （或實際支配人）才須負擔，因此這些“負擔”構成相關權利人的積極給付──金錢給 付，為「屬物債權」。可是 ，正如Henrique Mesquita 一再指出，並非所有的屬物債權均具 有流動性 。那麼，分層建築物的管理費會否隨著所有權的移轉而轉移到另一人 （取得人） 身上呢？ 倘分層建築物由第三人管理 ，則由此而引起之給付義務不過是簡單的合同責任，亦 即是說，管理公司與某一分層所有人的債權債務關係並不會因所有權人將其分層單位轉移 給其他人而隨之轉移，該債務亦不會自動以分層單位作物的擔保，管理公司只可以向原來 的所有權人請求給付，可是實際上卻可能引致管理公司難以追討；但如簡單地將流動的屬 物債權這個法律概念反過來，假設在任何情況之下 ，“管理費”都會自動移轉給取得人， 則原所有人不履行之債務反要取得人承擔法律後果亦不合理。 作者認為，只要規定分層單位的轉移人必須在轉移契約上聲明所欠之費用 ，這樣便 可保障對建築物進行管理的投入人力物力的專業管理公司的債權得到實現，亦可保障分層 建築物不致因部分人不遵守義務而導致缺乏管理，影響其他分層所有人。 論澳門特別行政區行政法規與法令的關係 何志遠 作者選取了《基本法》在澳門特別行政區生效一年多以來在實踐中所遇到的問題 作切入點，結合有關專題背景資料的梳理和各專家學者所持的不同意見，對行政 法規能否廢止法令這一問題作出探討，並最終推導出「在法律角度下，行政法規 基於其性質、效力是絕對不能廢止法令」的結論。 在回歸前，立法職能是由立法