中国零售业与商业地产双向延伸浅析.PDF

中国零售业与商业地产双向延伸浅析 文/王龙珍 引 言 近年来，大型零售业介入商业地产的现象屡见不鲜，而从2009 开始，随着 房地产价格不断飙升，众多零售业巨头悄然迅速布局商业地产。用蜂拥而入这个 词形容零售业挤入商业地产的现象丝毫都不过分。2013 年房地产价格调控不见 成效，更加剧了零售业对房地产的青睐。那么到底是什么原因促成了零售业的 “不务正业”？ 例如英特宜家购物中心集团在2009 年正式入驻中国，首批项目分别落户北 京和无锡。2011 年沃尔玛（中国）开始调整投资策略，除了租赁门店，也开始 购置地产，发出了进军中国商业地产的明确信号。还有广百股份组建广百地产， 天河城集团天津买地建购物中心等。 有意思的是，就在零售业，大跨步进军商业地产之时，不乏有主业受困的房 地产企业，纷纷跳出圈子，涉足金矿、能源、金融、零售业……例如宝龙地产在 上海旗下的自营百货品牌“宝莱百货”； 绿地集团涉足零售业等。 零售业和房地产业的双向延伸，可能会处于此长彼消、此消彼长相衡状态， 它们既相互促进又相互影响。 原因分析 一、本土零售业和房地产业竞争激烈，加之外资崛起，迫使行业转型 零售业三、四十年来发展速度呈几何级数快速发展，零售业态也呈多元化发 展，规模越来越大，连锁、加盟等快速扩张形式正被广泛复制，由此带来的机遇 引发了竞争的日益激烈，国内外大的连锁巨头争相战略布局，占领要地，以期对 对手形成围攻形式，并抢先进驻空白市场，基于此，位置之争首当其冲。然是， 当地政府了解地价关系到GDP，好的地段成本较高，先期投入及经营风险共存， 让零售巨头不敢贸然行动，更何况，对于好的地段，它们还有一个强有力的竞争 对手：房地产商。 二、传统零售商遭遇网络挑战 网购模式已被人们广泛接受。虽然它存在所谓的“带际”问题――集中在 18 到34 岁这一年龄段，然而，伴随着互联网成长起来的一代已开始成为消费主 力，网络零售开始显示出强大的生命力，近年来国内网购用户规模、单个用户支 出均呈增长态势 未来几年，网络零售还将保持高速增长，毫无疑问，这将给传统零售商带来 竞争压力。尽管在一些生活必需品上，电子商务短期内还难以取代传统零售商， 但在更多的百货类商品上，传统零售商既有的市场将会被更多的网络零售商分 食。这就迫使那些以传统零售为生的零售商不得不转型。 三、 高利润率的诱惑 零售项目的利润率相对较低，而中国的通胀压力又比较大，因此自己开发商 业项目，不仅能降低经营成本，还能提高投资回报率，同时坐享地价升值带来的 好处。 地产行业的利润远远高于零售业，房地产的巨额利润成为零售业涉足房地产 的内在动力。随着地产价格的不断上涨，宜家2009 年购买的地块价值已经翻倍。 零售商在经营过程中发现，长期租赁物业，实际上是给业主做嫁衣，并不能分享 到物业升值带来的价值。以广州天河城商场为例，最初市值是12 亿元人民币， 经过十几年的发展，现在估价已经过百亿元。如果仅仅靠零售，无论如何都不可 能有如此大的升值空间。 四、租金飙升、经营所迫而被动介入 中外零售商热衷房地产有多种原因，既有租金飙升、经营所迫而被动介入的， 也有地价升值快，盈利空间大而主动出击者。近年来节节攀升的租赁成本成为零 售业涉足商业地产的外在压力。地租上涨，直接后果就是门店物业租赁成本攀升， 因此，零售业购地自建日渐成为趋势。所以由于地价上涨加速，作为租户的零售 企业担心租金上涨变数太大，但如果持有自有物业，则可降低零售成本，而且购 买物业可以实现一劳永逸，这促使资金流充足的零售商竞相加入自购物业的行 列。 商业地产物业迅速升值租金不断上涨，一面诱惑另一面是逼迫。零售业自持 物业可以长期使用，有助于降低运营成本，避免纠纷侵扰，有益于经营的稳定性。 此外，零售业出手建设商业项目，持有的商业物业是其固定资产，有助于其上市 融资。 五、战略转型 多元化发展 做精、做专、做深、做透的战略，曾经主宰零售业很长一个阶段的发展。但 这一情况正在发生根本性的转变。单一业态的生存方式正在逐步被摒弃，取而代 之的将会是多元业态发展的黄金时代。 除此之外，也有零售企业扩张战略转型方面的原因，如从百货店到购物中心 的转型。百货与购物中心是最接近的一个业态，从百货店转型到购物中心相对容 易。