房价的决定因素及其调控的政策建议(精).docVIP

2009· 4总第 383期 目前 , 房地产市场低迷已经对我国经济稳定增长构成 严重威胁 , 房地产业该怎样发展已成为政府与学者共同关 注重点 。 2008年 12月 2日 , 中国社科院发布 2009年 《 经济 蓝皮书 》, 蓝皮书指出 :“ 2009年房地产市场将步入较长时 间的调整期 。 部分改善型需求和投资型需求的购买行为将 向后推迟 , 炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市 场 , 首次购房的自住性需求将更为谨慎 。 另外 , 供给方资金 紧张 , 部分自有资金不充裕的中小房地产商将面临退市的 风险 。 ” 在此情况下 , 国家应该怎样调控房地产市场来推动 我国经济的稳定增长 ? 在 2008年末 , 政府调控组合拳频出 , 各种利好陆续出台 , 这些政策的效力如何 ? 要回答这些问 题 , 需要先对我国房 地产市 场 , 特别 是住宅 市场房 价的决 定因素进行分析 , 以此对 现有政 策进行 评价 , 进 而提出 政 策建议 。 一 、 房价收入比的合理性 由于房地产业在经济中的地位日趋重要 , 西方经济学 家逐渐将房地产作为一种重要资产纳入宏观经济模型 , 研 究发现房地产价格与一些宏观经济变量密切关联 , 如人均 收入 (或 GDP 、 就业 、 实际 利率等 [1], 其中人 均收入 是决定 房价最重要的 因素 , 因此 , 房价收 入比是 国际上 普遍公 认 的衡量房价合理性的权威指标 。 国际上房价收入比的合理 区间是 3倍 ~6倍 , 这是依据很长一段时间内发达国家稳定 的房地产市场数据统计得到的 。 也就是说 , 从长期来看 , 平 均房价应当在个人年平均收入的 3至 6倍的范围内 。 当房 价收入比 超过这 一区间 , 说明房 价超过 了居民 的承受 能 力 , 房价就会下跌 , 直至趋于合理水平 。 为什么不 同国家 间在长 期内的 房价收 入比存 在 差 别 呢 ? 这要从房价收入比的定义谈起 。 无论是对于一个国家 还是一个地区 , 通常采用的是平均房价与平均收入比 。 在 剔除了房屋品质 、 外 部基础 设施等 因素后 , 区域内 部的房 价差别应该不大 , 用平均房价能够较好地反映一个地区的 房价水平 [2]。 但是 , 个体之间的收入差距是非常大的 , 用平 均收入有时并不能很好地反映居民的收入分布状况 。 而居 民收入分布状况与居民整体的承受能力密切相关 。 如果收 入分布比较集中 , 用平均收入就能较好地反应在房价一定 的条件下居民的承受能力 , 此时房价收入比这一指标就能 比较客观地 反映居 民的承 受能力 。 如果收 入分布 比较分 散 , 即收入不平 等程度 较大 , 用 平均收 入就会 高估居 民的 承受能力 , 此时合理的房价收入比应当要更低一些 。 因此 , 在长期内 各国房 价收入 比的差 异实际 上反映 的是各 国居 民收入分布的差异 。 国内一些学者认为 , 不能简单套用房价收入比的国际 标准衡量我国房价的合理性 , 原因是在我国估计得到的房 价收入比偏高 。 我国个人收入统计普遍存在低估 , 许多收 入 , 如奖金 、 福利和灰色收入并没有纳入统计范围 , 这会低 估国内居民平均收入水平 , 造成房价收入比偏高 [3]。 因此 , 考虑收入统计中存在的问题 , 不但要考虑其对平均收入造 成的影响 , 还应考虑其对合理房价收入比的影响 。 例如 , 假 设某一地区房价收入比是 10, 如果所有居民收入中平均有 20%的收入未纳入统计 , 则实际的房价收入比为 8。 但是 , 房价的决定因素及其调控的政策建议 王春雷 黄素心 【 摘 要 】 房价收入比在长期内能够衡量房价的合理性 , 但在短期内房价由房地产商控制 , 这主要是银行与房地产 商的利益牵涉以及政府的现行政策造成的 。 当前我国住宅调控政策主要从刺激需求方面着手 , 对住宅市场形成的影响 有限 。 解决房价过高的关键 , 要将所有居民家庭纳入保障性住房对象增加购房者的选择 。 【 关键词 】 房价收入比 需求 土地政策 保障性住房 【 中图分类号 】 F293.35 【 文献标识码 】 A 【 文章编号 】 1006-2025(200904-0023-03 【 作者简介 】 王春雷 , 广西大学商学院讲师 , 经济学博士 , 主要研究方向为房地产市场 (广西南宁 530004 ; 黄素心 , 广西民族大学商学院讲师 , 经济学博士 , 主要研究方向为金融市场 (广西南宁 530006 。 23 2009· 4总第 383期 考虑到个体收入越高其未统计收入越大 , 其房价收入比的 合理比值要比国际标准还低一些 。 因此 , 针对我国国情 , 在 没有考虑未统计收入的现实情况下 , 房价收入比