物业管理法律讲稿.docVIP

PAGE PAGE 10 物业收费中的常见法律问题 物业管理的立法状况及审判实务情况 1、立法情况：本质上是服务合同，但其中又会涉及到房屋买卖、婚姻家庭、民事侵权、甚至是刑事法律。同时，物业管理作为涉及民生领域，其主体具有的特殊性，物业服务关系不但受合同的调整，还要受政府政策的指导。 2、物业纠纷的审判实务情况 （1）立案严格适当放松的转变； （2）对物业公司的责任：由严格到适当放宽。 二、业主不缴费或者要求少缴费的常见原因及相关法律规定 1、服务质量不满意（卫生、保安、维修）； （1）物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的才可以作为减少收费的理由是，也不能成为不交费的理由。在很多情况下,合同中没有也不可能对各项服务质量作出明确约定,只能参考政府的有关规定。 《全国物业管理示范小区（大厦、工业区）标准及评分细则》 《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》 《城市新建住宅小区管理办法》 \o 北京保洁公司 北京市住宅物业管理服务标准 （2）谁主张谁举证。业主要举证是困难的。有些法院适用了推定原则，尽量北京高院的司法解释已经明确规定了可以对业主适用违约金，但有的法院或者法官但不支持违约金，在他们认为，物业公司肯定存在服务质量问题，因此应该不支持违约金。 （举例：王舒案） （3）晓之以理 A物业是为小区提供综合性服务，而不可能是每一业主家的保姆 B物业是几十人服务几百户以至上千户，对业主的需求肯定有一定协调安排的过程； C业主与物业公司角色的不同，决定了双方肯定会出现一定的矛盾，作为物业公司会不断提高服务质量，作为业主也要多理解物业公司的不易。 D业主的部分要求不属于物业公司的职责，比如，房屋的窗户问题，因非物业维修保养原因导致的暖气不热问题，物业没有义务也没有专项资金去解决这些问题。 2、开发商遗留问题未解决。 这是最主要的原因之一。主要是房屋质量问题，也有开发商的其它承诺不到位的问题。 常见的问题有房屋质量不合格、小区公共设施设备不达标，开发商在售房时对业主的承诺无法兑现，开发商存在损害业主合法权益的行为等。 业主往往有现代人上误区：一是把物业公司与开发商混为一谈，认为是同一主体，也有的业主虽然知道不是同一主体，但认为既然物业公司是开发商前期委托的，就应该为开发商买单，还有的认为，物业公司在接手物业时应该进行审查，既然对有问题的物业接手，就应该承担责任；二是认为物业公司既然对公共设施设备具维护的义务，那么公共设施设备出现了问题就是物业公司的责任。 要与业主讲清以下法律关系及法律规定： 物业公司与开发商不是同一主体。物业公司虽然是开发商前期指定，但物业合同的主体还是物业公司和业主，开发商的前期指定是有其原因的。 在物业的保修期内，开发商是责任主体，它应该对物业质量负责、保修期满后，业主应该对建筑物、构筑物及配套的设施设备负责。物业公司只是受业主委托进行维护管理，如果被委托人尽了职责，没有怠于行使职责，其结果应该由委托人来承担。 物业公司正当履行维护维修职责受其它因素的限制，一是资金，二是维修的技术。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；如果是物业公司日常维护不到位，导致问题，则有责。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 属于中修大修如果无法启用公共修改基金，则责任不在物业公司，物业公司无责。 困此，如果物业公司履行职责没有问题，即使公共设施设备仍达不到满意状态，依然不承担法律责任。 3、对物业费有异议。 （1）物业费高 《北京物业收费管理办法（试行）》于2005年颁布后取代了《北京物业收费暂行办法》，从而使物业收费的标准由完全的政府指导价转变为以市场调节价为主、以政府指导价为辅的格局。业主委员会与物业公司之间实行意思自治，完全在于协商。只有经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准，其它房屋都实行市场调节价（进一步论证经观点）。 但按照《北京市物业管理办法》的规定，前期物业服务是《北京市物业管理办法》：前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。(前期物业服务合同的标准必须符合本市的规定，非完全意思自治) （2）收取不合理费用：主要是代收供电供暖而多收的费用。 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务