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太原市房地产开发中产权瑕疵问题研究 山西华晋律师事务所 迟菲 太原市作为山西省的省会城市，房地产市场一直比较平稳，未出现大起大落的现象。从房地产统计数字来看，太原市房地产市场发展还比较健康。但事实上，太原市房地产市场有着自身特有的缺陷。由于历次政策变动、单位委托建房或联合建房中的不规范行为以及违规开发、恶意拖欠土地开发税费以及随意改变土地用途等造成存在产权瑕疵的房地产开发项目大量存在。而且，在太原市，这些产权瑕疵的房地产开发项目大多可以顺利销售，并由购房者实际入住。但是，由于这些产权瑕疵房无法办理房屋产权证书。这些无证房屋的大量存在，不但给购房者带来不可预估的风险，也给整个房地产市场带来极大的隐患，从而给社会的稳定带来一定的影响。本文旨在提出这些问题，以引起各位专家以及有关部门的注意，从而为解决这些问题能给予足够的重视，起到抛砖引玉的作用。 第一章 太原市房地产开发中产权瑕疵项目的现状 在太原市房地产开发市场中，大量存在产权瑕疵项目。由于无可参照的瑕疵房屋调查权威基础材料，关于产权瑕疵项目占太原市整体房地产开发项目中的比例还难以准确予以论述。就作者随机对10个在售项目进行调查，其中4个存在产权瑕疵问题，一个虽然不存在瑕疵，但无销售许可证。这样的随机取样结果，虽然不能代表太原市整体房地产开发市场的现状，但也充分说明了这一问题的严重性。 依据作者多年从事房地产法律工作的经验，结合本文写作前对一些项目进行走访调查，目前太原市的产权瑕疵项目大致有以下几种形态： 一、无任何土地及开发手续，属于违法开发的房地产项目 在产权瑕疵项目中，最极端的就是无任何土地开发手续的违法开发房地产项目。这类项目多建在集体土地或者划拨土地上。项目的土地或属于村民集体所有，或属于国家划拨某单位使用，或属于林地、绿化用地、教育用地等非房地产开发用途的土地上。这其中又大致可分为两种情况： （一）、集体土地上建造的的房屋 随着太原市城中村改造的推进，在属于城中村改造范围内这样的违法房地产项目得到有效的处置。但是，在城中村改造范围之外的城市周边，仍存违法开发集体土地，建成房屋后对外销售的情况。这样的房地产开发项目由于土地是集体所有，根本无法办理合法的房地产开发手续，有些以村民的新农村建设报规划批准，但实际进行了商品房的开发。有些干脆无任何审批手续，进行了开发并对外销售。由于这些房屋无土地成本，售价远远低于正规房地产开发项目的房屋，因此对低收入家庭有一定的吸引力。多数项目都对外销售到一定的比例，业主多已入住。依照我国法律及政策规定，对于这类纯粹在集体土地上开发的房地产项目，依法应当拆除。但由于房屋销售及入住后，拆除房屋必将带来大量购房的社会中低收入群体的巨大损失。 （二）、单位划拨土地上建造的房屋。 单位划拨土地上建造的房屋多数是单位同房地产开发公司联合开发，在开发过程中违法开发造成的。部分单位为改善职工居住条件，以单位划拨土地同房地产公司联合开发。在联合开发过程中，如果土地依法进行变性，变为出让土地，且项目依照商品房开发流程报批，就是完全合法的项目。但是实践中，部分项目并未依法进行报批，而是通过非法的手段变相进行房地产开发。 手段一：报建部分宿舍楼，超量建设大量房屋对外销售。比如单位依照正常流程报批宿舍楼两栋，这两栋宿舍楼土地进行变性，且有全套开发手续，但事实上建设的楼盘为五栋。其中三栋无任何开发手续。而开发商对外售楼时，使用前两栋楼的手续对购房者进行欺诈。由于看懂房地产审批手续及附图需要相当的专业知识，必要时还需要实地丈量，所以购房者对开发完成后的地块号、楼座号同开发手续上的是否一致根本无法判断。因此，客观造成购房者购买了无证房屋的事实。 手段二、依照单位职工宿舍报建，建成后对外销售，不办理土地手续，不为购房者办理产权证书。这种情况最为常见，单位内部给职工建房，通过同房地产开发公司联合开发，建成房屋后除单位给职工免费分配后，剩余部分对外销售。单位不缴纳任何费用，也无法给职工及购房者办理产权证书。购房者入住后，往往几年甚至十几年无法办理产权，但由于当时自己非该单位职工而以该单位职工名义购房，有理无处说。 手段三、单位以出租土地或出租地上物形式将土地违法“租赁”给房地产开发公司，由开发公司违规进行开发后销售。这类房屋无任何审批手续，由于开发在单位内部，可以躲过有关部门的监管。售房多通过卖给单位职工或职工的亲朋好友的方式。房屋交付后，购房人可以顺利使用该房屋，但无法取得房屋产权证书。 二、开发手续与实际项目开发不符造成的产权瑕疵 这类产权瑕疵项目是数量较大的一种。这种形态的产权瑕疵，并非完全没有手续，而是手续不完善，不符合国家房地产开发的要求。常见的的类型有： （一）、超过规划范围建房 如规划批准建28层房屋，实际建设为32层房屋。对于超出的四层房屋来说，无法办理房屋产权