房地产中介交易业务培训资料.docVIP

交 易 篇 前 言 居间是一种古老的商业现象，在古希腊时代即已出现，当时无论任何人都可以自由地从事居间活动，及至中世纪居间人发生了变化，具有了公职性质、官营性质，带有垄断性。“行纪”、“居间”这类名称和实际活动在我国历史上很早也已出现，自汉代以来出现了经营行纪，从事居间活动的行纪人、居间人，民间将其组织、营业场所称为“牙行”，旧中国民法对行纪、居间进行了规定。新中国成立以后，行纪业、居间业曾一度有所发展，但很快因政治运动而日趋衰微，直至改革开放以后，随着市场经济的发展，行纪业、居间业才又兴盛起来，信托投资公司、证券公司、各类中介服务机构等不断设立。然而我国八十年代颁布实施的三部合同法没有关于行纪合同、居间合同的规定，行纪合同、居间合同只作为无名合同而存在，使之在现实生活中缺乏必要的法律指引和规范。为改变这种局面，新合同法适应历史的要求在分则部分设专章对行纪合同和居间合同作了规定。新合同法第条、第条对行纪合同、居间合同作了定义：“行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同”，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。从定义不难看出两类合同有相类似之处。年月日国家工商行政管理局发布的《经纪人管理办法》曾将行纪人、居间人统称为经纪人。 我们目前从事的房地产经纪行业，即是居间业务，以下几章将从实际操作上阐述如何从事居间业务。 房地产交易常用法律文书 概述 房地产经纪业务作为一种商业行为，涉及多个主体，产生多个法律关系。比如经纪人和卖方、出租方之间，经纪人和买方、承租方之间，由于服务和咨询行为产生委托关系。在经纪机构接受双方委托之后，三方确认买卖或租赁交易的成交，继而产生居间合同关系。在实际操作中，这些法律关系是如何体现的呢?我们在第二节就逐一讲解体现这些法律关系的重要资料法律文书。说法律文书重要，是因为以文字作为载体的书面材料是记录法律关系的最佳依据，俗话说的“口说无凭”就是这个道理，所以，我们在日常业务当中，一定要高度重视法律文书的签署，为交易的顺利进行和佣金的顺利收取铺平道路。 常用法律文书 出售委托出租委托 委托合同，又称委任合同，是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。其中委托他方处理事务的人为委托人，接受他方委托并处理其事务的人为受托人。出售委托是房屋的产权人和经纪机构两方当事人签署的，经纪机构为房屋产权人处理房屋的出售和出租事务的委托合同，其中，受托人是经纪机构，具体代表是物业顾问和经纪人，委托人即是房屋的产权人或其合法代理人。 看房确认书 看房确认书，是用以证明购买方或者承租方通过经纪机构看过文件中所述房屋的房屋并且委托经纪机构处理房屋的购买或者承租事宜的文件，从性质上讲，这一份文件也是一份委托合同。 佣金确认书 佣金确认书，是指房地产买卖或者租赁的双方和经纪机构之间签署的，用以确认具体佣金数额的法律文件，是客户支付佣金的凭证，如果日后发生客户拒付佣金，这个文件也是诉讼追收佣金的有力证明。 房地产买卖居间合同 房地产买卖居间合同，是房地产的买卖双方和居间方签署的三方合同，合同的目的是确定成交的基本条件，比如成交总价，付款方式，办理房地产交易各项手续的时间等等，同时约定一笔定金，作为买卖双方签署正式房地产买卖合同的担保，约定某个时间签署正式的房地产买卖合同。房地产买卖居间合同作为整个房地产经纪业务的核心工作，体现了经纪机构促成交易、谈判斡旋的全部内容，房地产买卖居间里的全部条款都要清除明白的解释给客户，并且让双方达成一致。如果有任何修改，必须要双方一致签字确认。 房地产租赁居间合同 房地产租赁居间合同，是房地产的租赁双方和居间方签署的三方合同，租赁合同内容相比买卖合同要简单一些，主要约定好月租金、租期、保证金、费用承担、违约责任等内容即可。如果租赁合同需要去房地产交易中心备案，那么须签订网上版本。 配偶出售同意书 房地产权证上如果只有一个人的名字，而这个人有配偶，且该房屋是二人婚后取得产权，则该配偶要签署配偶出售同意书。因为，我国最新婚姻法司法解释规定，婚后取得的财产都是共同财产，处置共同财产必须要夫妻双方一致同意。所以，尽管产证上没有配偶的名字，此房屋依然是共同财产。如果配偶没有签署同意书，日后发生配偶拒绝出售的情况，购买方就会因此无法取得该房屋。 放弃优先购买权声明 如果房屋有租约存在，那么，还必须要求房屋的承租人出具放弃优先购买权的声明书，因为，法律规定，房屋的承租人在同等条件下有优先购买权，也就是说，如果承租人未出具放弃优先购买权的声明，房屋的买卖双方签署了买卖合同，承租人在房屋办理所有权转移登记前，可以在同等条件下优先购买，那么，购买方就无法取得此房屋，出售方也要向购买方承担违约责任。 以上七个法律文书是房地