（区域）城市轨道交通对沿线周边住宅价格的影响分析.docVIP

城市轨道交通对沿线周边住宅价格的影响分析 ——以北京地铁四号线为例 【摘要】城市轨道交通是一种公益性、经济外部性都很强的大型公共基础设施，其高效的通达性促进周边住宅升值明显提升。科学地分析城市轨道交通对住宅价格的影响效应，对合理规划沿线住宅项目开发、调整城市空间布局具有重要意义。本文以北京地铁4号线周边住宅作为研究对象，对影响住宅价格的因素进行回归分析，并构建了半对数形式的特征价格模型。经过分析得出住宅距离轨道交通线路的远近、所处的位置、周边1000m范围内公交站点的数量以及住宅至市中心或中央商务区(CBD)的实际距离四个变量对住宅价格的影响比较显著，并且探讨了地铁站点与住宅距离减少，对住宅增值的作用。 【关键词】轨道交通；特征价格模型；住宅价格；地铁“4号线”；增值效应 引言 城市轨道交通因其速度快、时点准、污染轻、运量大、事故少等特点，能够有效提高市民的通勤效率、降低的通勤成本，提高城市广大游人的交通便捷度，而广受人们青睐，因此也成了大城市改善城市交通拥堵情况、提升城市整体功能、提高人们生活质量的极其重要的城市建设项目。城市轨道交通的建设无疑是增加了其所在及所影响地区的有效投入水平，同时也在一定程度上提高了周边土地的优化利用程度，带动周边地区土地开发强度的提高，这将极大地促进房地产业的发展。国外学者在轨道交通对住宅价格影响方面的研究较多，其中大部分认为城市轨道交通对周边住宅价格的影响为正，且城市轨道交通对站点周边土地或房地产价值的增值效应明显。相对而言，我国轨道交通对住宅价格的定量化研究还比较欠缺，运用的方法也较为简单，但从研究趋势上来看特征价格模型的应用正逐渐受到重视，梁青槐[1]、王琳[2]、董藩[3]、史玉芳[4]、徐宇[5]等人通过构建特征价格模型，较为深入地研究了城市轨道交通对周边住宅价格的影响。 本文借鉴国内外学者的研究方法，对北京地铁“4号线”周边住宅价格进行研究，以住宅距最近地铁站点的实际距离、自驾车到市中心CBD的实际距离和公交站点数量等为特征变量构建了轨道交通对周边住宅价格影响的特征价格模型，并进一步探讨了轨道交通对周边住宅价格增值的影响。 1 城市轨道交通对周边住宅价格影响的机制分析 1.1 机制框架构建(图1) 按照经济学的基本原理，商品住宅的价格取决于供给与需求的相互作用，在供给相对刚性的情况下，住宅价格则主要取决于竞争性需求，而随着需求的增加，具有交通区位优势的商品住宅的稀缺度提高，在市场环境良好、价格信号有效的情况下，土地及其住宅价值得以显现，增值的表现是土地及其住宅价格的上涨。 区位选择是房地产业界的一个宝典，房地产开发成功的秘笈“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。区位是影响土地价值及价格的主要因素，同时也是基本因素。这里所说的区位是指影响土地(住宅)价值及价格诸多因素不同组合在具体空间的综合表现，而其中交通区位是区位的主要内涵，它影响着其他区位内涵(如自然区位、经济区位、社会文化区位等等)，最终使整个沿线区域，特别是站点节点周边地区。 1.2 因素变化及其影响的逻辑分析 1.2.1 投资效应及渗透效应 轨道交通是一项巨额性投资项目，具有很高的“门槛性”，即若使其功能得以充分发挥，需要的一次性投资额度很高，有关资料显示，每建设1km地铁需要投入5亿～6亿，站点建设也要过亿。直接投资的增加，形成了资本沉淀，导致沿线土地资本量提升，在土地利用上表现为利用的广度、深度及强度加大，体现了很高的土地利用强度，这种投资及其形成的资本量通过相邻效应，将外部经济性向周边地区渗透，产生了渗透效应，从而使得周边地区土地及其住房价值提升，置业投资者由于沿线住宅价值预期会有较大提高而趋之若鹜。 地铁建设的最直接结果就是使区位条件得以改善或优化。交通区位因素主要表现为交通通达性，而通达性的变化源于城市交通系统的改善，轨道交通的发展，导致空间位移中交通时间和交通费用的巨大节约，地铁乘坐时间约为公交乘坐时间的42.2%，地铁的通行效率为公交的2.37倍(表1)。交通条件的改善，极大地促进了城市经济(特别是轨道沿线区域)的集聚效益，使区域之间的联系成本明显降低。不仅改善了市内交通便捷程度，而且改善了对外(其他城市)交通条件，特别是地铁4号线轨道线路直接连通北京南站及北站，同时可换乘其他轨道线路通达北京站，其沿线周边区域对外交通通达条件更是优越。 1.2.2 乘数效应及放大效应 地铁建设及其运行具有显著的“乘数”效应，从而放大其经济效果。首先，地铁线路建成后，为了保障其功能的正常发挥，区域电力供应、站点地面公交衔接等其他公用基础设施将会进一步完善，进而通过相邻渗透效应，提升了周边地区的土地(